香港軌道交通開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

發(fā)布日期：2016-04-08來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　香港是軌道交通綜合開發(fā)非常成功的城市。全港公共交通的機(jī)動(dòng)化分擔(dān)率高達(dá)90%以上，位居全球之首，是世界聞名的公交都市。這個(gè)格局，并不是通過搖號(hào)、限行、拍賣、單雙號(hào)、尾號(hào)限行等措施實(shí)現(xiàn)的。

　　香港地鐵2011年資產(chǎn)總值達(dá)到1979億港元，全年總收入334億港元，實(shí)現(xiàn)基本業(yè)務(wù)利潤(rùn)104.7億港元，企業(yè)凈負(fù)債權(quán)益比僅為11.9%，運(yùn)營(yíng)狀況良好。

　　香港地鐵的成功因素是什么?

　　第一，確立動(dòng)機(jī)。香港地鐵建設(shè)之初，就確定了基于商業(yè)發(fā)展的原則。比如，針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)必須要打平。而現(xiàn)在我們的地鐵公司，主要任務(wù)是建設(shè)——如果政府財(cái)政給錢，那么就建。大家知道，搞綜合開發(fā)是非常費(fèi)腦筋的事，協(xié)調(diào)、跨度非常大。一開始，如果沒有確立一個(gè)項(xiàng)目基于商業(yè)、要自身打平的發(fā)展理念，那么是沒人愿意費(fèi)這個(gè)工夫，去做所謂綜合開發(fā)的。如果都是“政府財(cái)政加銀行”，PPP更無從談起。這正是香港這個(gè)事能成立的起點(diǎn)所在。

　　第二，高度重視項(xiàng)目前期策劃。實(shí)際上，這是內(nèi)地城市和香港最大的差距所在。在香港，策劃是創(chuàng)造價(jià)值最大的階段。

　　中國(guó)的項(xiàng)目工程前期“策劃-規(guī)劃-工程設(shè)計(jì)”的花費(fèi)，是金字塔形態(tài)——“上小下大”：項(xiàng)目前期費(fèi)用最高的是施工圖，然后才是工程規(guī)劃，基本沒有“策劃”這個(gè)階段。但在香港，不是這樣。以香港站為例，這個(gè)超高層建筑，占地面積并不大，只有57000平方米，卻創(chuàng)造了一千多億港幣的價(jià)值。香港地鐵公司前期的策劃費(fèi)用投入了上億港幣(不是建筑設(shè)計(jì)費(fèi))，才在彈丸之地上創(chuàng)造出這么好的項(xiàng)目。

　　策劃階段包括什么?包括交通，地面和地下、機(jī)動(dòng)化和非機(jī)動(dòng)化、各種機(jī)動(dòng)化方式的銜接，包括街區(qū)的整體開發(fā)，包括文化和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的安排，包括經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)等。香港安排鐵路項(xiàng)目經(jīng)過了這三個(gè)階段，基本把它法制化。

　　香港地鐵項(xiàng)目實(shí)施過程示意圖

　　第三，圍繞車站的城市規(guī)劃和街區(qū)整體設(shè)計(jì)。車站不再只是人行道上的一個(gè)“玻璃房子”，也不只是地上和地下的連接。它是整個(gè)街區(qū)的中心。在這種規(guī)劃理念之下，強(qiáng)調(diào)城市資源向站點(diǎn)的有機(jī)集中和組團(tuán)間的有機(jī)疏散，打破城市規(guī)劃建設(shè)的均質(zhì)化，形成疏密有致、大疏大密的城市模式。

　　我們一般做城市規(guī)劃，對(duì)容積率是上限要求，但這里的站點(diǎn)居然是下限要求。東京、香港在一級(jí)地鐵站周邊，最高的容積率可以達(dá)到10以上。因?yàn)橄路绞堑罔F，交通最方便，可以承載最高強(qiáng)度的開發(fā)。在交通承載力最強(qiáng)的地方，把開發(fā)強(qiáng)度提上去，這叫“宜高則高”。

　　香港城市節(jié)點(diǎn)等級(jí)與軌道樞紐周邊開發(fā)容積率關(guān)系

　　第四，合理確定TOD的開發(fā)類型。不是所有車站都適合TOD，不是所有車站都要應(yīng)用同樣的TOD開發(fā)類型。

　　第五，多方合作、利益分享的聯(lián)合開發(fā)機(jī)制。香港地鐵的實(shí)踐證明，聯(lián)合開發(fā)比單純出售土地帶來的收益高一倍。香港由地鐵公司和開發(fā)商組成合作團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行整體開發(fā)。香港地鐵公司自身的定位非常清楚——并不實(shí)質(zhì)介入二期開發(fā)。有人說，香港地鐵公司是香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，這話其實(shí)沒有錯(cuò)，但香港地鐵公司并沒有直接開發(fā)土地。

　　在香港，由于鐵路建設(shè)技術(shù)復(fù)雜，建設(shè)營(yíng)運(yùn)任務(wù)繁重，地鐵公司不宜分散精力去從事物業(yè)開發(fā);房地產(chǎn)行業(yè)較強(qiáng)的專業(yè)性，也讓地鐵公司沒有能力獨(dú)立開發(fā)地鐵物業(yè)。這和內(nèi)地城市不同，我們的國(guó)企認(rèn)為自己無所不能，忽視了其中有很強(qiáng)的專業(yè)性。而綜合開發(fā)過程中，公司將面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，鐵路運(yùn)營(yíng)要求公益性，也需要規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)香港的相關(guān)開發(fā)商而言，地鐵車站和上蓋樁基一體，必須統(tǒng)一設(shè)計(jì)。同時(shí)還有規(guī)定，車站50米范圍內(nèi)是軌道交通的控制保護(hù)區(qū)域。那么，如果不與軌道交通建設(shè)結(jié)合，則無法實(shí)施這種開發(fā)。另外，上蓋開發(fā)是用地的二次利用，如果不預(yù)先進(jìn)行相關(guān)綜合開發(fā)的接口設(shè)計(jì)，一旦軌交開通，就將難以對(duì)用地進(jìn)行開發(fā)。

　　事實(shí)上，軌交路線和車站只要規(guī)劃出來，土地、房地產(chǎn)就已經(jīng)在升值了，如果不預(yù)先規(guī)劃，留給物業(yè)發(fā)展商的發(fā)展利潤(rùn)就會(huì)大大縮小。

　　所以，香港地鐵公司明確提出了“兩個(gè)提前介入”，就是地鐵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要提前介入物業(yè)開發(fā)和營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)。香港認(rèn)為，營(yíng)運(yùn)部門是最終用戶，這個(gè)東西好不好用，是由營(yíng)運(yùn)部門說了算的，所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，營(yíng)運(yùn)部門就要提前介入。

　　過程是怎樣的呢?

　　第一個(gè)階段，是項(xiàng)目的提出和總體策劃。這個(gè)R+P項(xiàng)目，由政府提出，明確這個(gè)項(xiàng)目要實(shí)施，然后由港鐵對(duì)沿線土地進(jìn)行整體評(píng)估，政府允許地鐵公司根據(jù)成本效益原則，對(duì)線位站位進(jìn)行選擇、調(diào)整。

　　香港與內(nèi)地的操作有一個(gè)程序上的差別：在內(nèi)地，交通規(guī)劃所確定的軌道交通的線位站位，就會(huì)被最后實(shí)施，但香港不是這樣。

　　香港在軌道交通規(guī)劃后，還會(huì)有一個(gè)綜合開發(fā)規(guī)劃階段。這個(gè)階段，由港鐵對(duì)修建的地鐵、車站物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃策劃，結(jié)合周邊用地，對(duì)局部的站位線位和周邊的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等，再做一次調(diào)整，并與政府進(jìn)行協(xié)商，形成最終方案。比如，把車站向旁邊調(diào)50米，恰好是一個(gè)城市更新地塊。城市更新，如果容積率不翻倍，經(jīng)濟(jì)上很難打平;而容積率要是做這么高，交通又承載不了。但這個(gè)更新地塊如果正好在地鐵上方，兩者結(jié)合，就會(huì)兼顧交通與經(jīng)濟(jì)，為地鐵帶來大量客流。我們過去不是這種模式，沒有再調(diào)整的過程。

　　第二個(gè)階段，項(xiàng)目開發(fā)授權(quán)和具體策劃。這個(gè)階段后，港鐵公司以修地鐵之前的價(jià)格，獲得這塊土地。之后，由港鐵公司完成這個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的相關(guān)各種規(guī)劃、設(shè)計(jì)，向政府申請(qǐng)規(guī)劃審批。

　　接著進(jìn)入第三個(gè)階段——合作開發(fā)。挑選房地產(chǎn)開發(fā)商，將這塊地以修地鐵之后的價(jià)格賣給開發(fā)商，然后按規(guī)劃方案共同合作，開發(fā)上蓋空間。之后簽署開發(fā)協(xié)議。港鐵公司負(fù)責(zé)監(jiān)管，參與物業(yè)管理，建成后移交并分享利潤(rùn)。

　　多年來，香港地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一個(gè)非常緊密、運(yùn)作有序的聯(lián)合開發(fā)團(tuán)隊(duì)，互動(dòng)默契。最后實(shí)現(xiàn)政府、港鐵、物業(yè)開發(fā)商、市民的共贏。

　　轉(zhuǎn)自PPP項(xiàng)目爭(zhēng)端解決

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