企業(yè)出售不動產(chǎn)的涉稅問題-土地增值稅

發(fā)布日期：2016-03-28來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

　　增值額=收入-扣除項目

　　上述公式中的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益

　　上述公式中的扣除項目分以下2種情況：

　　1、轉讓新房的扣除項目：五項(非房地產(chǎn)企業(yè)4項)

　　2、轉讓舊房的扣除項目：三項

　　轉讓舊房的三項扣除項目如下：

　　1.應按房屋及建筑物的評估價格

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用

　　3.在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。(營業(yè)稅、城建、教育費、印花稅)

　　對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

　　【孟彬提示】

　　舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。

　　轉讓新房的三項扣除項目如下：

　　①取得土地使用權所支付的金額

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

　　前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　公共配套設施費，不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

　　開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅

　　(五)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

【相關閱讀】

• 營改增對管道施工企業(yè)的影響及應對措施
• "營改增"后，建企簽包工包料，還是包工，哪種更節(jié)稅?
• “營改增”，審計要關注四個環(huán)節(jié)
• 營改增后如何確認建筑服務的增值稅納稅時點？
• “營改增”新規(guī)模式下，對建筑工程施工合同的一些分析
• 營改增后，發(fā)票開具九大技巧