“百年宅”再造房產新模式

發布日期：2015-10-08來源：本站編輯：伏牛山

[摘要]

　　 如果一個項目比周邊同類項目每平方米單價高出3000多元，還會很好賣嗎？

　　上海綠地南翔威廉公館“百年宅”試點項目用優異的市場業績做到了這一點，不僅380多套新房推出后售賣一空，就連尚無掛牌的二手房也成為中介機構與消費者緊盯的房源。

　　近日，中國建設報記者隨中國建筑標準設計研究院總建筑師劉東衛剛出該項目大門，就被一位中介機構的業務員攔了下來，她一邊急切地往車窗里硬塞名片，一邊說：“老板，我們想買5套房，有房子一定給我打電話！”

　　面對此情此景，作為項目總設計師的劉東衛感到十分欣慰，這份欣慰，來自于歷經四年的辛勤付出終于得到企業與市場的認可，更來自于通過百年宅試點項目的研發建設，實現了中國房地產開發模式、工法與流程的磨合再造。

　　模式再造為房企贏得市場先機

　　百年宅試點項目是在中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰的大力推動下推出的全國性示范項目，也是中日兩國政府的合作項目，其根本目的在于打造優良的住宅品質，為中國房地產業的持續長久健康發展找到一條新路。

　　第一批試點項目的選定門檻較高，2012年時在全國范圍內一共找到四家合作單位，都是中國房地產業協會的會員單位，中國建筑標準設計研究院成功與綠地合作，承擔了綠地百年宅試點項目的設計工作。

　　“合作伊始，我們就確定以SI體系建造試點項目，將建筑的結構體與居住體完全分離。”劉東衛告訴記者，“但是，這種嘗試是痛苦的，磨合的經歷也是漫長的。當時，全國房地產市場形勢整體還不錯，開發商按照輕車熟路的傳統做法操盤項目，依然可以取得不錯的銷售業績。而按照SI體系開發，就必須改變固有模式，建立一套全新的開發施工流程。”

　　為綠地百年宅試點項目先后30多次親臨現場的劉東衛回憶起最初過程，依然感慨良多，“與我們合作的單位盡管只是綠地集團的房地產事業一部，但是單位規模卻很大，不亞于一個一般的城市開發公司，設計單位需要與其內部各個不同部門的人員深入溝通，不斷‘洗腦’。”

　　“從理念到生產方式，再到工作流程，可以說每個節點都面臨著新舊做法的碰撞，也給整個操作團隊帶來巨大的工作量。”綠地集團房地產事業一部總經理助理謝雨對當初的磨合同樣記憶深刻。

　　“對我們來說，最難的恐怕還是內裝工業化的普及推廣。只有結構主體的工業化并不是真正的住宅產業化。”劉東衛強調，為了保證內裝工業化在項目中的順利實施，中國建筑標準設計研究院幾乎是全員動員、傾情投入。“在建造工法上，我們要選擇最合理的技術和流程，還要強化施工隊伍的培訓管理。作為內裝工業化的總包單位，我們院產品所長年派駐了三四名現場管理人員，隨時掌控項目進度與質量。”

　　可喜的是，這種選擇與堅持最終贏得企業與市場的認可乃至追捧。對有理想、有追求的綠地集團來說，第一個百年宅項目的成功，更為他們找到了未來的發展方向。

　　據綠地集團內部人員透露，日前，綠地集團技術管理產品研發部、工程合約部、房地產營銷管理部聯合下發了《綠地控股集團百年宅項目實施管理辦法（試行）》，明確提出了百年宅產品的技術配置要求、工程管理要求、營銷管理及運營主體要求、實施流程及申報辦法。“目前，集團已經明確在全國選擇15個百年宅試點項目。”

　　“以往，綠地集團在各地開疆拓土的拿手武器是超高層建筑，今后，百年宅試點項目將成為他們的另一個殺手锏。”一位業內人士如此評價。

　　工業化建造解決社會管理難題

　　房地產開發選擇哪一種建造模式與社會管理有什么關系嗎？大多數人恐怕對此都會不以為然。

　　然而，經濟相對發達的城市國家新加坡政府卻似乎看得更遠、更深。

　　其實，劉東衛8月27日的上海綠地百年宅之行正是為了接待新加坡政府組織的參觀團。

　　綠地百年宅試點項目自面世以來，已經接待過海內外上千人次的參觀訪問，對地方政府及房地產行業的影響力日益深遠。但是接待新加坡政府組織的參觀訪問團卻還是第一次。“我們這次來上海的主要目的是考察學習工業化住宅建造方式，希望能夠在新加坡的項目中得到全面推廣應用。”負責此次參觀組織的新加坡領隊告訴記者，參觀團21名成員涵蓋管理、開發、建造、生產等多個領域，“新加坡國土面積狹小、勞動力成本高，本國人員并不愿意從事建筑行業，企業只能從周邊國家引進勞動力。而外來人口的增多，給國家和城市管理帶來許多社會問題。”

　　“相對來說，新加坡的住宅產業化水平并不高，工業化建造方式還沒有被應用到項目建造中。綠地百年宅試點項目的成功，讓新加坡政府找到了解決社會管理問題的突破點。這一點，國內的大多數地方政府和企業還沒有意識到。”劉東衛表示，結構體、居住體的住宅產業化實踐，帶來的并不僅僅是生產效率的提升、資源的節約、環境的改善，同樣能為社會和諧發展帶來幫助。“中國的建筑工地總給人臟亂差的感覺，這和傳統的濕法作業有很大關系，實現工業化生產建造后，節省的不僅是機械設備、人力物力，還有城市形象和環境質量的改善、社會治安管理問題的解決。”劉東衛認為，近年來，中國是世界上最大的建筑工地，城鄉各地到處都是在建項目，對此如何管理、如何改善，需要的不完全是行政措施，“也許僅僅是建造方式的改變，就可以起到錦上添花的作用。這也是我們推廣住宅產業化的社會意義。”

　　“相比其他知名建筑師，近十年我只做了三個面積不大的住宅產業化項目，卻投入了大量時間和精力，平均每個項目耗時3～4年。不過可以告慰自己的是，這三個項目都在社會上引起很大反響，成為業界的學習樣板。”劉東衛的感慨引起記者共鳴。

　　北京的雅世合金公寓、眾美光合原筑、上海的綠地百年宅，這三個由劉東衛及他的團隊十年磨劍、心血筑就的項目已成為中國住宅產業化發展史上的3大亮點，在全行業發揮了極大的示范推動作用，今年元旦中央電視臺《焦點訪談》欄目曾做過專題報道。“我們在推廣住宅產業化過程中，不僅要關注工業化水平的提高，更要關注居住舒適性的改善、關注已經到來的老齡化問題。對于我們來說，堅持走住宅產業化、工業化的道路，是一個建筑師義不容辭的責任和義務。”劉東衛的堅守擲地有聲。

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