“營改增”后不動產投資仍不征稅嗎？

發布日期：2015-12-21來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　“營改增”即將收官之際，不動產投資或將征稅的議題引起投資各方的密切關注，一些擁有土地或房屋等不動產的企業從稅收籌劃角度出發，將轉讓不動產的交易方式改變為先以不動產投資入股、后轉讓股權的交易方式。其結果就是不動產轉讓由一步到位的直接交易，演變為分步到位的間接交易，因而節省了一大筆營業稅。

　　《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅〔2002〕191號)第一條規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅;第二條規定，對股權轉讓不征收營業稅。

　　不動產不征稅而動產征稅，理在何方?

　　根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶，視同銷售貨物。

　　為什么將作為動產的貨物對外進行投資，應當視同銷售繳納增值稅?原因在于，增值稅實行鏈條式抵扣，對外投資的貨物在自產、委托加工或者購進的環節，其增值稅進項稅額允許抵扣。

　　為什么將作為不動產的土地或房屋對外進行投資，不征收營業稅?原因在于，營業稅實行道道征稅而不抵扣，為鼓勵對外投資和盤活資產，財稅〔2002〕191號文件給出了不征稅的優惠。

　　動產和不動產同樣是資產，卻因為屬于不同的征稅范疇，因而得到不一樣的稅收待遇。那么，在“營改增”以后，動產和不動產都屬于增值稅的征稅范疇了，是否會得到同樣的稅收待遇呢?從增值稅實行鏈條式抵扣的原理出發，筆者認為答案已經很清楚了。

　　如果不動產繼續不征稅，后果如何?

　　“營改增”以后，如果繼續保持現行政策不變，即：以動產投資繳納增值稅，以不動產投資不繳納增值稅，我們可以試想一下，投資各方的稅收利益會發生什么樣的變化?

　　首先是投資方。一方面，投資方以不動產對外投資，其不動產在自產或購進環節的進項稅額允許抵扣;另一方面，因為不動產投資不征收增值稅，投資方無銷項稅額，勢必造成投資方的增值稅進銷倒掛。

　　其次是被投資方。一方面，因為投資方不征收增值稅，不能給被投資方開具增值稅專用發票，被投資方無增值稅進項稅額可以抵扣;另一方面，被投資方在處置不動產時，應當按全額適用稅率計算繳納增值稅。

　　也就是說，被投資方需要為投資方的不征稅規定“埋單”。與其由被投資方“埋單”，不如由投資方繳稅，免得投資方增值稅進銷倒掛，而被投資方又得不到抵扣。

　　總而言之，“營改增”以后，不動產投資將征稅，已成必然趨勢。

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