房地產業的發展趨勢與變化

發布日期：2015-01-19來源：編輯：龔煒

[摘要]未來房地產業發展的5個判斷：一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢；二是新房市場達到高點，競爭將不斷加劇；三是結構性機會凸現，細分市場是必然；四是非傳統住宅市場空間增大，但是機遇和風險并存；五是市場集中度提高，行業整合在所難免。

　　目前住房供求關系呈現全國總體偏松，部分地區過剩的格局

　　以2011年為分界點，住房供求關系開始發生變化。2011年以前，全國供求關系總體偏緊，部分地區過緊。所以全國的房價普遍上漲，那時出臺的政策基本上都是抑制房價上漲的。2011年以后，全國的供求關系出現從過去總體偏緊，部分過緊到現在總體偏松，部分地區過剩的格局。如果把施工的面積增長速度和銷售面積的增長速度放一起比的話可以看到，從2011年開始，供給的增長速度比銷售的增長速度快1倍左右。出現這種轉變的原因主要有三方面：

　　第一個原因與前期寬松的流動性有關。2009年、2010年為了應對全球金融危機，我國實施了寬松的貨幣政策，由于出口受到了極大地影響，實體經濟投資領域有限，大量資金或明或暗、或直接或間接進入了房地產開發領域，直接增加了房地產的供給。

　　第二個原因與2011年開始的房地產調控政策有關系。2011年的1月26號國8條出臺，核心就是限購和限貸，房價上漲快的49個城市限購，全國范圍內購買第三套房不貸款、購買第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。調控政策對抑制新增的投資投機性需求產生了積極作用，但這也直接改變了民間投資房地產的方式，由原來買房投資開始轉變為買房地產的私募、信托、理財，而這些資金都進了房地產開發。過去房地產的需求資金，現在變成供給資金，大大增加了房地產的供給能力。

　　第三個原因涉及到地方政府的土地財政。近幾年許多地方或提高土地出讓面積，或提高建筑容積率，導致房地產供給增加。

　　按照目前的銷售和供給速度看，供求關系總體偏松，對開發企業來講還是消化庫存為主，所以說大幅度漲價的環境目前不存在。但供求關系是動態，2014年住房的新開工面積較低，而商品房的銷售面積處于歷史的第二高位，供求關系在逐步調整，但調整到位總體上還需要一段時間。當然，地區上的差異仍然存在。

　　目前的政策是優化回歸兼顧改革，還談不上是“救市”

　　央行和銀監會在2014年9月30號發布《關于做好進一步做好住房金融服務工作的通知》(下文簡稱《通知》)，這個政策被社會上普遍認為是“救市”。但總體來看，這個政策更確切地說它是根據市場的變化對過去過緊的政策進行了一種常態“恢復”，是政策的優化和調整，是把過去過度行政化的一些手段恢復到常態，還談不上是“救市”。另一方面，這個政策有也表明了房地產金融改革的方向。

　　從恢復常態來看，《通知》有四個要點：第一，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區改造貨款期限延長到25年，這是保障性住房建設最基本的資金保障，有了長期資金的支持，各地政府建設保障性住房才能落實。第二，對于購買首套房利率打7折，這是對首次置業家庭的政策支持，而對首次置業家庭各國都有支持政策，因為它涉及社會穩定，所以應是常態化政策。第三，對于已經還清貸款購買第二套房的改善性需求，實行首套房信貸政策，這是把過去購買第二套房實施從嚴政策的調整，實事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購買首套住房首付也不能低于30%，這仍屬于較高門檻，將極大地保證了我國不會出現美國房地產貸款危機，如果是搞零首付或過低的首付，那才算是“救市”。

　　除了是政策優化和回歸，《通知》還表明了兩條未來改革的方向：第一個改革的方向，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房低壓貸款支持證券MBS等多種措施籌集資金。第二個改革的方向，要擴大市場化融資渠道，積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITS)試點。

　　從長遠政策來看，房地產政策的核心是要建立一個統一、規范、穩定的住房供應體系。這個供應體系的核心是以政府為主提供住房保障，以市場為主滿足多層次的住房需求，也就是說，今后各種各樣的市場需求，由市場滿足，由市場配置資源，這是大方向。

　　中長期房地產市場轉向結構性機會，趨勢判斷和創新最重要

　　房地產的投資從來都是中長期投資，市場的短期變化不足為奇，中長期的趨勢判斷和發展規律的把握很重要。如果投資人對未來房地產趨勢判斷錯了，再好的企業也會在市場中碰壁。 我認為，中長期我國的房地產市場還有很大空間，住房質量的提升、改善性需求仍在增長，非住宅業態將更加豐富、房地產的服務市場空間很大。具體來講，對未來中長期房地產市場的發展我有以下5點判斷：

　　一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢。房地產作為宏觀經濟的重要組成部分，它的發展與宏觀經濟是一致的，宏觀經濟在新常態下增長速度下臺階，房地產業的增速也同樣會下臺階。以銷售面積這個領先指標為代表，房地產業已經告別了過去低基數、高增長的時代，將轉向高基數、低增長。在全國總增長增速下降的態勢下，地區的分化格局必將顯現，即有的地方還會有高增長，有的地方小增長，有的地方負增長。在市場分化格局下，分類政策是必然，所以房地產開發投資的選擇就特別重要，一定分析，人向哪里去，哪里有需求，有需求的地方投資才是正確的選擇，否則將會面臨風險。

　　二是新房市場達到高點，競爭將不斷加劇。隨著我國房地產總量問題的基本解決，我國二手房市場將會興起，那么根據供求關系研究房地產市場發展趨勢時，供給就不僅僅是新房，而是新房加二手房。我國的房地產市場一定會發展到發達國家今天的市場格局，就是房地產交易以存量房為主。目前，我國的一線城市二手房交易已經超過新房交易一倍以上，全國其它城市二手房也在增長，所以即使未來還有需求，甚至需求還在增長，但對新房的需求有可能降低，這必將導致房地產市場競爭的加劇。對此，開發企業必須有所認識，絕不可把過去新房市場高增長的經驗復制到未來。

　　三是結構性機會顯現，細分市場是必然。未來我國的房地產業仍有較大發展空間，但這個空間不是普遍性的，而主要是結構性的。在結構性機會下，區域位置更顯價值，判斷什么樣的區域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個層而分析把握。城市群發展快、高速交通網覆蓋、資源條件優、公共服務水平高的地方投資空間大。不僅投資區域需要選擇，投資業態、產品類型等結構性機會也大量存在，這就需要細分市場。由于中國市場規模大，而發展不平衡，細分市場就特別有意義，任何一個小的比例的需求，都是一個大的市場。而能把握細分市場的企業一定是專業化能力強的企業。

　　四是非傳統住宅市場空間增大，但是機遇和風險并存。過去由于住宅投資占房地產投資的比例較高，所以經常把房地產市場代表住房市場，所說的房地產調控也都是住房市場的調控。但未來，住房市場投資總量仍然很大，但增速會下降，非傳統住宅的投資總量比不上住宅，但增速會上升。非傳統住宅包括創新性的住宅產品，以資產管理為核心的商務辦公樓宇投資，以價值提升為核心的存量房開發，以產業、旅游、養生、休閑、度假為核心的新型地產，以服務配套為核心的養老服務社區，以互聯網技術支撐為核心的房地產服務等。這些非傳統住宅的開發未來有很大機遇，但由于經驗不足，模式不清，管理人才和長期資金支持缺乏等原因也會有很大風險。

　　五是市場集中度提高，行業整合在所難免。隨著今后房地產市場競爭的加劇，房地產市場的集中度將不斷提高。部分資金實力大和專業化能力強的企業將會不斷提高市場份額，而部分企業將會逐步退出房地產市場。整個房地產行業未來的兼并、重組、整合等調整在所再免，所以，今后一定會出現一些企業和地方出現問題，但這不代表整體。而這個調整是有利于房地產企業優勝劣汰，有利于房地產市場不斷提高水平，不斷走向健康發展。

　　應對未來中長期房地產市場的變化，房地產企業第一要堅持多元化，不同企業應根據自身的情況，有不同的多元化選擇，多元化是利用我國地域或業態發展不平衡，來規避風險。第二要堅持創新，只有有創新能力的企業才能夠抓住機會，才能有更好的發展空間。(作者：住建部政策研究中心 秦虹)

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