城市綜合運營之他山之石

發(fā)布日期：2014-07-03來源：本網(wǎng)編輯：龔煒

[摘要]美國、歐洲、日本、我國香港地區(qū)等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市綜合運營發(fā)展?fàn)顩r如何？有哪些做法和經(jīng)驗值得我們參考和借鑒？未來的城市綜合體發(fā)展呈現(xiàn)出哪些新動向、新趨勢？

　　美國的城市綜合運營實踐

　　美國是現(xiàn)代城市綜合體的發(fā)源地之一，在城市空間創(chuàng)造、商業(yè)開發(fā)和場地營造等方面獨具造詣，其中紐約市中心的曼哈頓是美國城市綜合體發(fā)展的縮影，其中的洛克菲勒中心見證了城市的發(fā)展方向，其成功經(jīng)驗體現(xiàn)在建筑綜合體的功能協(xié)調(diào)發(fā)展，具有辦公、旅店購物、居住和娛樂等功能，將城市綜合功能發(fā)揮到極致，是現(xiàn)代城市多功能協(xié)調(diào)的范例代表。洛克菲勒中心位于美國紐約最繁榮的曼哈頓區(qū)中部，代表二戰(zhàn)前摩天大廈的設(shè)計和綜合規(guī)劃的最高水平，開發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體居住和酒店的基本功能，忽視復(fù)合功能間協(xié)調(diào)性的問題，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)，后來通過建設(shè)一座希爾頓酒店，使城市綜合體功能得以改進(jìn)和完善，戰(zhàn)后又陸續(xù)有一些續(xù)建建筑，中心有辦公建筑、劇院、音樂廳、餐館、地下商場、地下車庫等，還有小型花園和下沉式廣場，整個建筑群完美的體現(xiàn)出城市的綜合功能。美國弗吉尼亞州雷斯頓市鎮(zhèn)中心第一期的開發(fā)強調(diào)了辦公功能及商業(yè)街道的零售和餐飲功能的開發(fā)，而第二期則在第一期的功能基礎(chǔ)上，增加了居住功能，以完善整體的混合使用;項目的幾個獨立地塊在2001-2002年間，又進(jìn)行了以居住功能和辦公功能的開發(fā);項目整體分期開發(fā)的階段分配包含了地塊的彈性使用以及強烈場所感的營造。美國孟斐斯Peabody Place是美國最大的城市綜合體之一，包含了8個地塊，其中包括了對歷史建筑的改建和新建筑的建設(shè);開發(fā)商和業(yè)主管理并監(jiān)督了整個項目，同時將居住和辦公空間的每日運營工作轉(zhuǎn)包給了專門的公司，并直接管理酒店和零售功能，其中包括對零售功能的具體分配。美國舊金山歐巴布也那中心在20世紀(jì)90年代已經(jīng)綜合了公共和文化功能，在多種功能和實體的管理方面具有代表性，包含了私有高端商業(yè)設(shè)施，融合了大量公共空間的居住功能，大量開發(fā)商而非一個總體開發(fā)商合作建設(shè)的包含若干城市建筑綜合體的區(qū)域，使得這一區(qū)域成為城市的核心地帶。美國德克薩斯州愛迪生Addison Circle是以城市街道網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)建立起來的位于市郊的城市綜合體實例，是愛迪生市的市中心;整個項目的市場營銷得益于公私合作的關(guān)系，使得當(dāng)?shù)孛襟w和出版社都對其進(jìn)行積極的宣傳。

　　歐洲的城市綜合運營實踐

　　西歐大部分城市由于歷史悠久而使得建筑綜合體鮮有實踐可能，城市綜合體實踐只有在舊城改造及新區(qū)建設(shè)中才能有所施展。巴黎的拉德芳斯區(qū)于1986年建成于巴黎的西北部，位于城市主軸線的西端，是在老城區(qū)內(nèi)改造開發(fā)的現(xiàn)代新城，有完善的配套服務(wù)設(shè)施為區(qū)內(nèi)各企業(yè)及居民服務(wù)，建成當(dāng)時歐洲最大的購物中心，有CNIT會議中心等數(shù)家大型會展中心，賓館客房超過800間，基本滿足了企業(yè)會議展覽需要。區(qū)內(nèi)還有郵局、旅行社、出租車公司、快遞公司、餐廳等各種服務(wù)設(shè)施，使拉德芳斯區(qū)內(nèi)真正成為一個服務(wù)配套設(shè)施齊備，以商務(wù)辦公功能為主，集居住、購物、會展、旅游等多功能一體的建筑群—CBDHOPSCA。拉德芳斯區(qū)是城市綜合體模式的第一個典型實例，也是城市綜合體在城市文脈傳承，歷史城區(qū)保護方面的工程典范。東歐的匈牙利布達(dá)佩斯Westend City Center包含辦公、酒店、零售、休閑和娛樂功能，所有功能部分同時進(jìn)行施工，但是根據(jù)不同使用者的要求在不同的時間段完工。其零售部分功能在1999年圣誕前期完工，并據(jù)此商機對整個項目進(jìn)行了推廣;其他功能在首次推廣活動后依次進(jìn)行開業(yè)，從而延續(xù)將不同功能的推廣持續(xù)進(jìn)行一年時間。

　　日本的城市綜合運營實踐

　　日本城市綜合體的發(fā)展變化主要體現(xiàn)在不同時期對新技術(shù)、群體開發(fā)、公共空間和外形等的注重程度上。在日本，由于土地資源緊張而謀求集約高效的土地利用率，從20世紀(jì)70年代開始建設(shè)大量的高層建筑綜合體，日本建筑采取的是“先建筑后藝術(shù)”的發(fā)展模式，在城市綜合體的立面設(shè)計上也得到了充分的體現(xiàn)。20世紀(jì)80年代以來，城市綜合體的外形開始追求形式和文化特征，城市綜合體設(shè)計才開始真正重視公共空間的組織創(chuàng)造及其與城市空間環(huán)境的關(guān)系。20世紀(jì)90年代，城市綜合體里面設(shè)計重點傾向于細(xì)部構(gòu)造和技術(shù)處理，現(xiàn)如今更注重于將技術(shù)的影響與城市綜合體的造型和人們的審美意象結(jié)合在一起，創(chuàng)造新時代的日本城市綜合體風(fēng)格。日本現(xiàn)代城市建筑綜合體形成自身特色，通過開發(fā)新技術(shù)來提高城市綜合體對城市環(huán)境的適應(yīng)性;通過城市綜合體的群體開發(fā)來快速形成城市的空間景觀氣候;通過在城市綜合體中引入城市空間和城市交通來創(chuàng)造公共空間;通過技術(shù)和藝術(shù)的結(jié)合來塑造城市建筑綜合體的建筑立面。1994年完工的日本東京惠比壽花園廣場，以新型生活空間的塑造為宗旨，力圖創(chuàng)造一種與之相適應(yīng)的、具有豐富空間感受的大眾化“街區(qū)”，設(shè)計上追求現(xiàn)代又有傳統(tǒng)城市風(fēng)格的空間氛圍。地下與地鐵站直接連通，通道兩側(cè)設(shè)有大片商業(yè)，并與地下廣場相連。日本福岡博多運河城位于博多與天神的中間地帶，是一座屹立在那珂川河畔的大型綜合商業(yè)設(shè)施，包括大飯店、劇場、電影院和高科技主體公園等場所，以及綠地和噴泉等城市景觀多元化的未來城市綜合體樣本。六本木新城將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大最的露天空間交織在一起，使六本木新城成為著名的舊城改造、城市綜合體開發(fā)的代表項目。六本木新城在建立之初便對整體交通進(jìn)行了全面規(guī)劃，充分考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并將人的流動放在第一位來考慮，以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。日本六本木大型城市綜合體通過利用開放的屋頂空間組織多層次的公共空間基面，與都市融合協(xié)調(diào)，具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項功能，在建設(shè)過程中集合的城市功能依靠多層次立體化的城市公共空間基面系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)組織，充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結(jié)合。

　　我國香港地區(qū)的城市綜合運營實踐

　　香港在20世紀(jì)80年代也經(jīng)歷了城市綜合體的高速發(fā)展，由于香港地區(qū)用地緊張、地價極高、人口密度高等原因，香港的城市綜合體開發(fā)建設(shè)往往與城市交通進(jìn)行密切結(jié)合。香港的土地政策主要是以自由式的經(jīng)濟，動態(tài)的公司合作關(guān)系及其強化公共設(shè)施中私人投資比重的戰(zhàn)略為基礎(chǔ)。這一時期新建的城市綜合體不僅注意到和周圍交通的結(jié)合，還會更多的考慮到城市空間的引入，建筑空間上的臨近，緊湊設(shè)計等觀念，這樣就形成香港城市高密度的城市系統(tǒng)。如香港九龍車站綜合體項目，從1999年至2008年分期持續(xù)性建造的項目，創(chuàng)造出不同層面混合使用空間的內(nèi)部聯(lián)系，代表著稠密城市地區(qū)生活典范。伴隨著城市用地的發(fā)展與城市功能的進(jìn)化，城市中心的職能趨于復(fù)合，開發(fā)中往往要求建筑容量突破常規(guī)的規(guī)模限制以獲得盡可能大的商業(yè)面積，構(gòu)筑城市地標(biāo)。這在國外已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗，表現(xiàn)為以高層超高層或者體量龐大的商業(yè)單體或群體建筑與城市快速軌道交通樞紐整合開發(fā)。2009年擴建完成的香港會議展覽中心是亞洲第二大會議及展覽場館，該場館位于聞名中外的維多利亞港上，是會展、酒店、辦公、居住、零售、休閑、娛樂、旅游和紀(jì)念的為一體的建筑綜合體，新翼大廳可容納4300人，是全球最大宴會廳之一。會展中心于1988年11月開幕，使用率不斷提升，第一次擴建工程于1997年6月完成，因?qū)φ褂[場地空間的需求，會展中心于2006年5月開展第二次擴展工程，并于2009年4月完成。由于土地有限，中心第二次擴建的中庭部份懸于水面，采用了反傳統(tǒng)的由上而下的倒吊方式興建，并創(chuàng)下香港樓宇建筑工程史上多項紀(jì)錄。會展中心擴建部分的中段建筑物下已預(yù)留一闊75米之水道，作為興建快速公路及地下鐵路之用。地下鐵路將設(shè)一專站直達(dá)會展中心。

　　國際城市綜合運營實踐帶給我們的啟示

　　在城市副中心的建設(shè)中發(fā)揮軌道交通的功能，與區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、文化等其他功能設(shè)施有機融合，具有顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。1863年英國倫敦建成世界第一條地下空間的開發(fā)利用大型建筑物向地下空間的延伸發(fā)展成復(fù)雜的地下綜合體，進(jìn)而發(fā)展成為地下城與軌道交通系統(tǒng)相結(jié)合的地下街系統(tǒng)，國外實踐經(jīng)驗顯示，地下空間開發(fā)和利用應(yīng)盡量與地鐵建設(shè)同步，尤其是地鐵站附近，人流集散換乘、服務(wù)設(shè)施及空間綜合利用率的要求較高。澳大利亞墨爾本中心商務(wù)區(qū)的大型商業(yè)綜合體，墨爾本中心的底層設(shè)有橫跨2個街廓的大型商場，共有200多家商店，成為墨爾本最大的零售業(yè)者集散地，圓錐玻璃頂下覆蓋的中庭起到連接地鐵交通作用;美國伊利諾斯州中心是以地鐵交通為主導(dǎo)，利用城市中庭組織建筑內(nèi)外空間關(guān)系，輔以商業(yè)、辦公等城市功能，集為一體的城市綜合體;日本九州轉(zhuǎn)運站站同樣是以交通包括城鐵、輕軌和新干線為主導(dǎo)，將城市多層次軌道交通與建筑結(jié)合起來的別具一格的立體式建筑入口空間形態(tài)。交通樞紐與商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)，在美國、日本以及歐洲等諸多國家獲得了成熟的發(fā)展。

　　從國內(nèi)外來看，城市綜合體的發(fā)展存在以下新趨勢：以主街為核心的城市綜合體，政府投資支持力和涉及領(lǐng)域的增長，以交通設(shè)施為核心的城市綜合體，城市綜合體中零售功能的布局，城市綜合體對辦公及酒店功能吸引力的增加，城市綜合體對新技術(shù)和新材料的應(yīng)用等。

　　城市綜合體發(fā)展最成熟的北美地區(qū)，它們正向小規(guī)模、低密度，以及城市傳統(tǒng)街區(qū)模式的方向發(fā)展，并有發(fā)展的獨特趨勢，在一些城市或市郊商業(yè)區(qū)的廢棄用地上譬如大量地面停車場進(jìn)行城市綜合體開發(fā)。歐洲城市綜合體的建設(shè)多為城市中心區(qū)和廢棄的工業(yè)用地等，較小的城市綜合體項目是歐美地區(qū)未來建設(shè)的主流。此外對零售功能的開發(fā)或重新開發(fā)成為歐洲和北美地區(qū)城市綜合體的持續(xù)需求。

　　城市綜合體的發(fā)展在我國還處于初級階段，由于對城市的理論知識和實踐經(jīng)驗的不足，從開發(fā)的前期評估、中期設(shè)計、后期營銷、到整體的運營、管理和維護，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的配合等方面存在相應(yīng)的問題，然而近些年來我國城市建設(shè)發(fā)展中新建綜合體的數(shù)量成倍于西方發(fā)達(dá)國家，部分學(xué)者認(rèn)為我國的城市外部環(huán)境并不完全適合城市綜合體的發(fā)展?，F(xiàn)如今我國城市綜合體主要采用“巨構(gòu)化”發(fā)展模式，城市綜合體的開發(fā)應(yīng)考慮量力而行，根據(jù)不同城市的區(qū)域定位和城市規(guī)劃，優(yōu)先考慮城市綜合體與外部城市空間整體的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)，從功能用地和交通整合的角度進(jìn)行城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)，發(fā)揮其功能復(fù)合的整體優(yōu)勢，提升城市的空間價值。(作者：袁競峰 賈若愚 周欣帥)

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