長效機制將成調控新方向

發布日期：2014-06-05來源：編輯：李香玉

[摘要]

        一年前，也就是2013年的2月20日，我國為加強國內房地產市場的調控，推出了以遏制需求為核心的“新國五條”。不知不覺間，中國樓市又走過了一年。 還記得，在房價穩步上漲的2012年年末，北京房市曾被媒體熱議的那段“恐慌性購房熱”。正是在這一背景下，2013年年初，較之前限購、限價、限貸力度更大的“新國五條”出臺，不久，各地方版“新國五條”的細則也隨后公布。 然而，2013年全年，除了少數如溫州、海口、聊城等二、三線的城市之外，房價仍然在京滬等一線城市的帶動下普漲，四大一線城市住宅價格漲幅均超20%。這一年的樓市調控效果如何？房價控制目標是否實現？地方政府問責制是否落實？樓市調理思路又該走向何方？在“新國五條”出臺一周年之時，不少業內人士已敏感地觀察到，“新國五條”中濃墨重彩的房價調控目標等行政調控手段已開始逐漸淡出，取而代之的是增加市場供應、激活市場需求、房地產稅費改革等一系列市場化長效機制的建立。這或是未來樓市調控的新方向。 調控效果：漲勢穩健漲幅收窄 縱觀2013年全年樓市，從國家統計局的“70大中城市新建住宅房價指數”可以看出，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市僅1個，上漲的城市有69個，各類型城市房價基本還是在漲，但不同類型的城市出現了越來越大的分化。首先，一線城市上漲勢頭仍然強勁，同比漲幅均超過20%。其次，二線城市的房價漲幅雖略緩，但依然漲勢“穩健”，成都和重慶全年的累積漲幅都逼近10%。而三、四線城市的房價出現基本“穩定”走勢，比如唐山全年的累積漲幅僅1.5%，甚至低于CPI漲幅。值得關注的是，溫州在全國大中城市中是一個另類，其房價下行趨勢非常明顯。 從一年來的調控效果看，相關專家認為，雖然一年來大多數城市房價仍在上漲，但漲幅在收窄。70個大中城市房價同比漲幅在去年12月見頂，環比漲幅也已在去年3月見頂；成交量也在“新國五條”出臺后的4-8月進入下行通道。“這些都是調控效果，客觀地講，如果沒有‘新國五條’，樓市降溫不會這么快。”業內人士表示。 而“新國五條”中關于房價調控的目標、問責制等看似嚴厲的調控行政手段，最終還是高高舉起、輕輕落下。“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”成為大多數城市房價控制目標的模糊表述，允許房價漲，但讓其上漲幅度和收入上漲幅度相匹配，成了各個城市之間的默契。這也造成了如今地方政府房控目標是否完成難以考核的窘境。 上海中原研究咨詢部的總監宋會庸表示，對比各城市年初制定的“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”的房價控制目標，目前基本可以明確：一線城市肯定不達標，二線城市基本達標，三、四線城市則不用擔心這個問題。 未來方向：長效機制正在建立 業內人士認為，“新國五條”帶給市場最重要的提示是，單純的遏制需求解決不了供需的矛盾，有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。而從目前各

　　一年前，也就是2013年的2月20日，我國為加強國內房地產市場的調控，推出了以遏制需求為核心的“新國五條”。不知不覺間，中國樓市又走過了一年。 還記得，在房價穩步上漲的2012年年末，北京房市曾被媒體熱議的那段“恐慌性購房熱”。正是在這一背景下，2013年年初，較之前限購、限價、限貸力度更大的“新國五條”出臺，不久，各地方版“新國五條”的細則也隨后公布。 然而，2013年全年，除了少數如溫州、海口、聊城等二、三線的城市之外，房價仍然在京滬等一線城市的帶動下普漲，四大一線城市住宅價格漲幅均超20%。這一年的樓市調控效果如何?房價控制目標是否實現?地方政府問責制是否落實?樓市調理思路又該走向何方? 在“新國五條”出臺一周年之時，不少業內人士已敏感地觀察到，“新國五條”中濃墨重彩的房價調控目標等行政調控手段已開始逐漸淡出，取而代之的是增加市場供應、激活市場需求、房地產稅費改革等一系列市場化長效機制的建立。這或是未來樓市調控的新方向。

　　調控效果：漲勢穩健漲幅收窄 縱觀2013年全年樓市，從國家統計局的“70大中城市新建住宅房價指數”可以看出，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市僅1個，上漲的城市有 69個，各類型城市房價基本還是在漲，但不同類型的城市出現了越來越大的分化。首先，一線城市上漲勢頭仍然強勁，同比漲幅均超過20%。其次，二線城市的房價漲幅雖略緩，但依然漲勢“穩健”，成都和重慶全年的累積漲幅都逼近10%。而三、四線城市的房價出現基本“穩定”走勢，比如唐山全年的累積漲幅僅 1.5%，甚至低于CPI漲幅。值得關注的是，溫州在全國大中城市中是一個另類，其房價下行趨勢非常明顯。 從一年來的調控效果看，相關專家認為，雖然一年來大多數城市房價仍在上漲，但漲幅在收窄。70個大中城市房價同比漲幅在去年12月見頂，環比漲幅也已在去年3月見頂;成交量也在“新國五條”出臺后的4-8月進入下行通道。“這些都是調控效果，客觀地講，如果沒有‘新國五條’，樓市降溫不會這么快。”業內人士表示。

　　而“新國五條”中關于房價調控的目標、問責制等看似嚴厲的調控行政手段，最終還是高高舉起、輕輕落下。“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”成為大多數城市房價控制目標的模糊表述，允許房價漲，但讓其上漲幅度和收入上漲幅度相匹配，成了各個城市之間的默契。這也造成了如今地方政府房控目標是否完成難以考核的窘境。 上海中原研究咨詢部的總監宋會庸表示，對比各城市年初制定的“新建商品住房價格增幅低于城市居民人均可支配收入實際增幅”的房價控制目標，目前基本可以明確：一線城市肯定不達標，二線城市基本達標，三、四線城市則不用擔心這個問題。

　　未來方向：長效機制正在建立 業內人士認為，“新國五條”帶給市場最重要的提示是，單純的遏制需求解決不了供需的矛盾，有效地增加市場供應才是穩定市場的基本方向。而從目前各地樓市調控的新舉措來看，淡化“房價控制目標”等行政手段、探索房地產調控長效機制，是未來促進樓市健康發展的新方向。 “限購政策的確遏制了市場投資性購房需求，卻未曾起到預期的調控房價的效果。全國多個城市年初設定的調控目標未能落實也說明了這一點。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，作為上一屆政府最后一個關于房地產市場的調控措施，“新國五條”是以遏制需求為主;政策實施后，隨著新一屆政府的履新，“在不放松投資需求的情況下增加市場供應”成為新的調控主旋律。這是新政府對上一屆政府調控思路的承繼和轉變。

　　“作為上一屆政府對樓市最后的調控措施，其影響在未來的一段時間內仍不會消失，抑制投機性需求對市場而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續。”胡景暉表示。不過與單純的限制需求相比，現如今供應的增加，以及土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、不動產統一登記制度、大城市發展等長效的樓市調控方向和策略將對我國的房地產市場的健康發展產生更為深遠的影響。 宋會雍認為，從近期廣東出臺活躍二手房市場交易、允許公積金付購房首付等現象來看，政府正在從激活需求、增加供應入手，作為調控新思路。尤其是二手房市場，以上海為例，房屋買賣近70%都在二手市場，通過稅費改革等手段盤活二手市場，對增加供應、平抑房價將起到重要作用。

　　西南財經大學經濟學院的副教授劉璐則表示，十八屆三中全會已指明了“市場化手段”、“房產稅”、“土地供應”、“保障房”等房地產調控的長效機制。可以預見，以往“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的各種行政調控手段可能會逐漸淡出;另一方面，在中國當前各類型城市發展分化日益拉大的趨勢下，全國“一刀切”的政策也應該避免。一線城市可以采取更嚴厲的房地產調控政策，二線城市則可以更加靈活，對于三、四線城市來說，在人口流出和住房高庫存壓力的現實面前，適當放松調控也不失為一種調控方法。

地樓市調控的新舉措來看，淡化“房價控制目標”等行政手段、探索房地產調控長效機制，是未來促進樓市健康發展的新方向。 “限購政策的確遏制了市場投資性購房需求，卻未曾起到預期的調控房價的效果。全國多個城市年初設定的調控目標未能落實也說明了這一點。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，作為上一屆政府最后一個關于房地產市場的調控措施，“新國五條”是以遏制需求為主；政策實施后，隨著新一屆政府的履新，“在不放松投資需求的情況下增加市場供應”成為新的調控主旋律。這是新政府對上一屆政府調控思路的承繼和轉變。 “作為上一屆政府對樓市最后的調控措施，其影響在未來的一段時間內仍不會消失，抑制投機性需求對市場而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續。”胡景暉表示。不過與單純的限制需求相比，現如今供應的增加，以及土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、不動產統一登記制度、大城市發展等長效的樓市調控方向和策略將對我國的房地產市場的健康發展產生更為深遠的影響。 宋會雍認為，從近期廣東出臺活躍二手房市場交易、允許公積金付購房首付等現象來看，政府正在從激活需求、增加供應入手，作為調控新思路。尤其是二手房市場，以上海為例，房屋買賣近70%都在二手市場，通過稅費改革等手段盤活二手市場，對增加供應、平抑房價將起到重要作用。 西南財經大學經濟學院的副教授劉璐則表示，十八屆三中全會已指明了“市場化手段”、“房產稅”、“土地供應”、“保障房”等房地產調控的長效機制。可以預見，以往“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的各種行政調控手段可能會逐漸淡出；另一方面，在中國當前各類型城市發展分化日益拉大的趨勢下，全國“一刀切”的政策也應該避免。一線城市可以采取更嚴厲的房地產調控政策，二線城市則可以更加靈活，對于三、四線城市來說，在人口流出和住房高庫存壓力的現實面前，適當放松調控也不失為一種調控方法。

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