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瓊地稅函〔2014〕400號
各市、縣、區地方稅務局，各直屬稽查局，省局各部門：
隨著稅收征管改革的推進，各市、縣、區地方稅務局已按照省局的要求，對房地產業建筑安裝業稅源進行了集中管理。為加強房地產、建筑安裝業稅收征管，促進稅收收入增長，現將《房地產、建筑安裝業稅收風險特征》印發給你們，并就有關要求通知如下：
一、結合案例，系統學習。本次印發的《房地產、建筑安裝業稅收風險特征》由省局各稅種管理部門和稽查部門根據相關案例進行提煉編寫而成。各單位特別是負責房地產、建筑安裝業的稅源管理部門要認真組織學習，掌握兩業涉稅風險點，不斷提升兩業稅收征管能力。
二、學以致用，轉化成果。各單位要在學習掌握兩業涉稅風險點的基礎上，以此為指引加強對兩業企業的納稅評估及稅務稽查工作，進一步提升“兩業”稅收征管質效。
三、遇到問題，及時反饋。各單位實際執行中遇到的問題和建議請及時向省局反饋，以便進一步對《房地產、建筑安裝業稅收風險特征》進行修改完善。
海南省地方稅務局 2014年7月25日
房地產業建筑安裝業稅收風險特征
一、房地產業稅收風險特征
(一)營業稅
1.是否將收取的房屋預售收入(包括定金)計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。
2.是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬;是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。
3.以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅;是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計收入。
4.委托代理銷售，是否按規定進行納稅申報。
5.私改規劃，增加銷售面積的收入是否按規定入賬和申報納稅。
6.是否利用關聯關系進行關聯交易，以較低的價格轉讓房產(包括銷售給股東、法定代表人)少繳營業稅。
7.納稅人開發保障性住房等用途的房產是否按規定申報繳納營業稅。
8.銷售商業店鋪或精裝修房屋時，人為將售房總價分解為購房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價申報繳納營業稅。
9. 發生視同銷售行為包括：以開發產品換取土地使用權、股權;以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務;將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規定申報納稅。
10.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。
11.對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。
12.出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。
13.出租收入(如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租)、周轉房手續費收入等是否未按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入;或以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。
14.商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規定申報納稅。
15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的營業稅。
16.中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。
(二)企業所得稅
17.未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業所得稅。
18.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業所得稅。對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。
19.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業所得稅和土地增值稅。
20.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規定確認收入。
21.取得的土地資產是否不按規定計價，包括是否擅自擴大或減少土地資產的價值;是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發成本。
22.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費;征地、拆遷支出，是否按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，是否在各個項目進行合理分攤。
23.是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。包括：是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，提高建安工程費用;是否存在利用關聯關系虛增成本轉移利潤，從關聯企業購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用;采取包工不包料方式發包工程，并在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本;是否虛列工程監理費;是否存在從法人代表個人賬戶支付公司采購費用的情況。
24.是否取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用。包括：取得舊版作廢發票入賬;涂改、偽造、自行填開發票入賬;取得第三方開具的發票入賬;取得開具內容不實的發票入賬等。
25.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。包括：是否未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本;企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本;一次性列支應由各期分攤的土地成本(含土地附屬成本);未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本;雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤;發生銷售退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。
26.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額。包括：將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除;由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理;在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理;臨時出租的待售開發產品，對其已計提折舊處理是否正確。企業購買的交通工具(車輛)不計入固定資產計提折舊，而是直接進入管理費用，影響當年利潤，可能存在少繳納企業所得稅的風險。
27.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。包括：“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況;開發產品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用;高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整;從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整;工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整;計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整;是否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規列支行政性罰款，少申報繳納企業所得稅和土地增值稅。
28.各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整;政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅和土地增值稅;以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整;接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額，少繳企業所得稅;接受捐贈非貨幣性資產是否低價入賬，少繳所得稅;固定資產盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅;未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調增，少繳企業所得稅;無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調整。
(三)土地增值稅
29.對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。
30.是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。
31.是否按規定確定土地增值稅的清算單位。
32.混淆不同項目成本，把不同的項目成本費用混淆，是否按規定進行成本費用分攤;是否多開具建安發票金額，虛增建安成本;按照開出的發票金額作為銷售收入環節申報稅款，而對于預收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報稅款;轉讓方以凈地價轉讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項稅費的，是否將土地出讓金和各項稅費轉換一并計算繳納各項稅款。
33.是否未按規定從開發成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。
34.是否列支不屬于清算項目的開發成本;從事房地產開發企業，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實際業務價款不符的發票并據實扣除，虛增開發成本，少繳納土地增值稅。
35.是否未按規定方法將相關項目成本在普通住宅和非普通住宅之間進行分攤。
36.是否通過多次對土地進行評估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅;房地產企業利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。
37.清算后又銷售或有償轉讓的房地產，是否未按規定進行納稅申報，仍然采用預征方式申報;是否存在達到土地增值稅清算條件，并已經進行清算后，剩余的存量房銷售時未按原清算成本進行申報繳納土增稅，只按預征率申報繳納，造成少繳稅款。
38.是否及時進行土地增值稅清算，是否及時向稅務機關報送清算資料，報送的資料是否完整。
(四)土地使用稅
39.承租集體土地用于開發項目建設，是否繳納土地使用稅。40.土地等級和使用稅額變更后是否及時調整納稅申報。
41.開發用地在開發期間是否按規定計征土地使用稅;《土地使用稅暫行條例》第三條中規定：土地使用稅按照企業實際占用面積繳納。在實際中，企業認為有證無地的部分企業沒有實際占用，因而在繳稅過程中未按照土地房屋權屬證書上的面積繳稅。
42.未銷售的商品房占用的土地是否按規定繳納土地使用稅。
43.符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規定辦理審批或備案手續;企業與農民或集體簽訂土地租賃合同，長租(50年或70年)無產權證，實際擁有使用權，沒有土地使用權證，是否存在未申報納稅造成少繳土地使用稅的情況。
44.企業實際占有使用土地的時間與辦理土地使用證的時間不一致，在計算繳納稅款時應以實際占有使用的時間，而不是以辦證的時間。以辦證時間為準計算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問題。
(五)契稅
45.出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅。具體包括：以協議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益;以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費;以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，是否按規定繳納契稅。
46.以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為出讓方式取得使用權的，是否補繳契稅。
47.土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發生時當地的市場價格，繳納契稅。
48.房地產開發企業以工程換取土地，是否繳納契稅。
49.承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否按規定繳納契稅。
50.分期支付方式取得的土地使用權，是否按合同規定的總價繳納契稅。
51.企業已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續為由不申報繳納契稅;競價取得的土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，是否按規定申報繳納契稅。
52.代收業主的房屋契稅，是否按規定代繳;有些房地產企業銷售精裝修房屋時，往往給購房者分別開具售房發票和安裝發票，造成少繳納裝修部分契稅。
(六)房產稅
53.自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。
54.是否將房屋租金直接沖減“企業管理費”或掛在其他應付款上未繳房產稅。
55.與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否增加計稅房產原值。
56.新建和購置的房產是否從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。
57.自用、出租、出借本企業建造的商品房，是否按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。
58.是否按規定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。
59.納稅單位使用免稅單位的房產，未履行納稅義務。
(七)印花稅
60.房屋銷售(預售)合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。
61.有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。
62.忽視對工商執照、土地使用證貼印花稅票;各類應稅憑證是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。
63.2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否按規定申報繳納印花稅。
(八)個人所得稅
64.未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。
65.為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅;加班補助是否計入工資薪金所得繳納個人所得稅。
66.以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。
67.以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。
68.支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。
69.房地產銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。
70.為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅;企業按照激勵機制獎勵給員工汽車、提供免費旅游等是否代扣代繳個人所得稅;高管人員收入是否以燃料費等沖減，少繳個人所得稅。
71.各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。
72.支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務而未履行。
73.支付借款人(自然人)的利息，是否代扣代繳個人所得稅。
74.借給自然人股東超過1年以上的借款，應被認定為股息、紅利分配是否代扣代繳個人所得稅;企業出資為股東或管理者購各式各樣的會員卡，少代扣代繳個人所得稅;股東或公司員工向企業借款超過一年未歸還，未代扣代繳個人所得稅。
75.商品房買賣過程中，有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續，從而無法繳納后續房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續履行，房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金時是否履行個人所得稅代扣代繳義務。
(九)耕地占用稅
76.占用耕地建房是否按規定申報繳納耕地占用稅;經批準占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅;未經批準占用耕地的，納稅人應自實際占用耕地之日起30日內繳納耕地占用稅。
(十)城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
77.國稅機關查補增值稅、消費稅后，納稅人未向地稅機關申報相應的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
78.不按增值稅、消費稅、營業稅“三稅”應稅行為發生地適用稅率、費率申報繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
二、建筑安裝業稅收風險特征
(一)營業稅
1.是否存在不按照稅法規定的納稅期限繳稅，而是以開票金額申報納稅的情況。具體包括：合同明確規定付款日期的，是否按合同規定的付款日期確認收入;合同未明確規定付款日期的，或未與甲方(發包方)簽訂書面合同，在收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據后是否確認收入;預收工程款，是否按規定申報納稅。
2.是否將整體工程分解記賬，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內核算。
3.以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務收入作為營業稅計稅依據，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據，未申報納稅。
4. 對取得工程價款以外的機械作業收入、固定資產出租收入等是否申報納稅。
5.將超計劃、超面積施工部分是否只確認成本，未確認收入。
6.是否將水暖、電照、給排水、寬帶等施工項目的收入全額確認。
7.是否將材料差價款、搶工費、優質工程獎、提前竣工獎等價外收入直接通過“應付職工薪酬”、“盈余公積”、“利潤分配”等賬戶進行核算，或者直接沖減費用，未申報納稅。
8.對發包方向承包方提供實物或勞務抵償工程價款等應付款項，承包方未按規定確認工程價款，隱匿應稅收入。
9.是否將工程價款直接沖減工程成本或費用、抵償債務或換取材料，未申報納稅。
10.是否將工程質量差和延誤工期的罰款等直接沖減工程價款。
11.是否將非主營業務高稅率的項目混作低稅率項目申報納稅。
12.是否將收取的工程款不入賬，采取“體外循環”，不給建設方開發票或開具假發票，不申報納稅。
13.出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照規定申報納稅。
(二)企業所得稅
14.企業是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入。
15.是否混淆成本歸屬期，提前結轉或多結轉工程成本費用。包括：提前結轉未完工工程成本。企業是否按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本;將直接費用和間接費用提前轉入工程成本;擅自縮短臨時設施的攤銷期，虛增臨時設施攤銷成本。
16.是否虛列材料成本，虛增工程成本。包括：虛列已耗用材料的單價、數量，虛增材料成本;將尚未耗用的材料列入成本;將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費用列入材料成本;取得虛開發票或虛構購進材料業務，虛增材料成本;已竣工的工地剩余已領用材料有無辦理退料手續沖減成本。
17.是否未按規定年限計提折舊、計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規定的殘值率。
靳編輯
