企業(yè)出售不動產(chǎn)的涉稅問題--營業(yè)稅

發(fā)布日期：2016-03-29來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　一、計稅依據(jù)

　　應(yīng)納稅額=營業(yè)額*稅率(5%)

　　而營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用，如財稅〔2003〕16號中規(guī)定：(三)單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。

　　另外根據(jù)不動產(chǎn)、土地使用權(quán)取得的方式不同，營業(yè)額的基數(shù)不同。

　　1、購置：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　2、抵債：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

　　3、自建：出售自建建筑物的納稅人，除按建筑物銷售收入全額依照“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物”稅目征收營業(yè)稅外，還應(yīng)征收一道“建筑安裝”營業(yè)稅。

　　納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額

　　二、納稅義務(wù)發(fā)生時間：

　　營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。

　　納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　　三、視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

　　第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

　　(一)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人;

　　(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為;

　　四、納稅申報

　　(三)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　五、其他注意事項

　　1、營業(yè)稅差額征稅扣除憑證問題。

　　現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例第六條規(guī)定的差額征稅合法有效憑證僅包括發(fā)票、財政票據(jù)、境外單位的款項簽收票據(jù)。但在發(fā)生債務(wù)糾紛等情況時，納稅人取得的不動產(chǎn)難以拿到對方開具的發(fā)票，只能以法院判決書、裁定書等憑證證明不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和價格。針對這一情況，將上述法院判決書、裁定書等憑證，也作為納稅人差額繳稅的合法扣除憑證。

　　2、單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。

　　3、單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

　　4、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人;在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。

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