土地增值稅清算后會有哪些涉稅風險

發布日期：2016-01-05來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　土地增值稅是地方性稅種，各地區對于房地產開發企業實施細則各有不同，管理方式也有差別，土地增值稅清算是房地產開發過程中一個重要的節點，稅務機關和企業十分重視，而對于土地增值稅清算后的尾盤銷售關注度卻不夠，本文為您說說清算后會有哪些涉稅風險。

　　案例一：說說申報那些事兒

　　A房地產開發公司，共有3個開發項目，其中一個項目銷售率達到87%，稅務機關提交了土地增值稅清算報告及相關資料，稅務機關按規定出具受理通知書，進入該項目的土地增值稅清算審核階段。土地增值稅申報征期，A公司仍然提交了3個項目的土地增值稅預繳申報表，稅務機關發現后，告知該公司，清算期間的土地增值稅申報應按照清算后申報事項處理，報送清算后尾盤銷售土地增值稅申報表，稅款也應按照清算后稅款計算方法進行計算。納稅人根據稅務機關的提示，對清算項目使用正確的申報表，重新計算稅款，3天后，在征期最后一天重新申報并繳納了稅款。

　　分析：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)中僅對清算后如何計算進行規定，沒有對 “清算后”的時點做明確規定。《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知》(京地稅地〔2007〕325號)中對清算期間的土增申報事項做了如下規定：“對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產開發項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內辦理納稅申報手續(含零申報)。在清算期間轉讓房地產的扣除項目金額，應按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調整。”

　　本案中看似只是申報中的失誤，但是申報錯誤不僅是表格使用的小問題，更涉及重新計算稅款，變更資金計劃，調整賬務處理等一系列連鎖反應，不僅浪費人力和時間，錯過征期還會給企業帶來經濟上的損失。因此清算期間如何申報，財務人員應該事先咨詢稅務機關，不應僅憑自己的理解申報。稅務機關也應該加強清算期間申報的宣傳工作，降低稅企雙方的風險。

　　案例二：說說稅款那些事兒

　　B房地產公司，開發項目所在地在甲區，機構所在地在乙區，B公司根據規定在甲區辦理了臨時稅務登記證，在甲區繳納營業稅及附加稅，在乙區繳納土地增值稅。清算后，僅剩余不足10套房產，一直按期做零申報。該公司陸續又賣了2套房產，但一直沒有繳納土地增值稅。由于該企業營業稅與土地增值稅繳納地點不同，無法查詢企業在另一地區的營業稅繳納情況，所以平日的營業稅與土地增值稅交叉比對才沒有發現問題。經計算，企業共補繳稅款600余萬元，加收滯納金 80余萬元。

　　分析：根據營業稅暫行條例第十四條第三項規定“納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。”而土地增值稅是地方稅種，各地對其納稅地點的規定不同，《北京市地方稅務局、北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》(北京市地方稅務局2013年第5號)中對土地增值稅納稅地點的規定分兩個階段，2013年7月1日前立項的房地產開發項目，向企業核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。以后立項的房地產開發項目，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

　　因此，會產生營業稅與土地增值稅納稅地點不一致的情況。

　　案例三：說說發票那些事兒

　　C房地產企業在項目預售期和銷售期，發票用量較大，向稅務機關申請月領購發票30本，土地增值稅清算后，企業剩余房屋不多，也沒有其他租賃、物業管理等業務，財務人員主動將領購月數量降低到1本，填表時財務人員說“業務量減少了，用不了這么多，領購數量夠用就行，領多了，哪天丟了，登報聲明是小事，納稅信用等級評定降級可是大事。”

　　分析：《國家稅務總局關于發布〈納稅信用評價指標和評價方式(試行)〉的公告》(國家稅務總局公告2014年第48號)中規定，對于發票類評價指標最低可直接將信用等級評價為D類。

　　本案中，企業財務人員主動減少發票用量，降低企業自身風險，是值得推廣的。2015年3月1日實施的《全國稅務機關納稅服務規范》簡化了發票變更，發放的手續，縮短了審核時限，發票變更5個工作日，發票發放當日即可辦結，大多數地區稅務機關還提供免填單、同城通辦、網上申請的服務，即使土地增值稅清算后發生突發情況需要增加發票用量，也可以從容應對。這樣看來囤積發票帶來的只有風險沒有便利。

　　土地增值稅清算后的日常管理中，稅務機關不應局限于單一稅種，要多視角看問題，多方面查找風險點，并將這些風險點用郵件、微信、微博等各種方式推送給納稅人，將企業的風險解決在出報表之前。

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