萬科半年報劇透地產下半場！馬太效應顯著 群雄逐鹿誰能稱王

發布日期：2017-08-28來源：網絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 8月25日上午，萬科集團在深圳舉行了2017年中期業績發布會，這是王石退位后，郁亮首次以董事長身份舉行業績發布會。根據半年報，萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%。較強的業績增長勢頭，透露出政策調控帶來行業集中度進一步提升，強者恒強特征顯著。 打敗“舊敵”恒大，卻還是輸給了碧桂園

　　 24日公布的半年報中，萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.66%；實現凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。此外，萬科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

　　 2016年，萬科因深陷股權爭奪事件，不少關鍵崗位人員流失，當年萬科銷售業績僅3600多億，不敵中國恒大，錯失龍頭寶座。

　　 今年上半年，隨著政策調控的持續，一二線城市商品房成交量同比繼續下行，部分開發商為緩解資金壓力降價銷售，下半年一二線城市房價下行壓力較大，三四線房價上漲預期得到抑制，銷售情況或出現明顯回落。

　　 在此背景下，萬科上半年銷售額為2770億元，居業內第二，位于碧桂園(約2890億元)之后、中國恒大(約2440億元)之前。

　　 數據表明，公司城市深耕戰略的執行效果較好，市場競爭力進一步凸顯，上半年在16個城市的銷售金額位列當地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個城市的銷售金額超百億。

　　 對于碧桂園后來居上，郁亮表示，企業只有“實干企業”，沒有“成功企業”。房地產行業毫無疑問已進入白銀時代，但不代表行業沒有機會。以前，城市攤大餅發展，一環二環三環這樣發展，但今天要發展城市圈了。以前城市一二三線之分，以后這樣的界限可能會模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發展地位與一線城市同樣重要。

　　 郁亮坦言：“任何夕陽的行業也有做的不錯的企業，機會還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個企業兢兢業業把活干活，就會有機會。”

　　 業績增長超40%透露重要信號

　　 行業降溫階段，優勢房企具有顯著的品牌優勢、規模優勢、成本優勢、資金優勢，有利于通過內生增長與并購等方式實現銷售業績的持續增長。

　　 今年上半年，萬科業績增長40%多，保持了較為強勁的增長勢頭。碧桂園、陽光城、龍湖地產等房企甚至實現了超過100%的增長。政策調控帶來行業集中度進一步提升，強者恒強特征顯著，那么這種趨勢是否會持續？

　　對此，郁亮分析指出，今年上半年行業集中度大幅提高，說明了行業競爭的激烈，白銀時代已經到來。規模越大，轉型越難。房地產行業還有很多空間，把客戶照顧好的企業仍有發展空間。同時，無論如何也要培養起來新的動能。

　　 就行業整體來看，政策調控加劇房企分化、行業洗牌速度加快，具體傳導路徑為：“政策調控—>商品房量價齊跌、銷售回款減速—>房企融資渠道收緊、籌資困難—>資金捉襟見肘、資金鏈斷裂—>出售資產、并購增加—>行業集中度提升—>利好龍頭房企”

　　此外，從數據上看，2017年1-5月前十強房企商品房銷售金額集中度提高至27.9%，較2016年末提升9個百分點。申萬宏源表示，預計2017年十強房企業績銷售額增速達52%，百強房企業績銷售額增速達21%。 需要注意的是，行業集中度提升會帶動估值中樞上行。類比美國前十大龍頭開發商，隨著行業集中度提升，平均估值從2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x。目前，中國龍頭房企平均估值13.0倍，較美股估值折價18%，隨著行業集中度的提升與商業模式的轉換，地產股估值中樞將大幅回升，上行空間較大。

　　群雄逐鹿下半場 顯然，當前的房地產市場已經進入了新階段——龍頭房企正在形成頭部優勢，未來龍頭會占據越來越大的市場份額和利潤空間。那么，群雄逐鹿下半場，究竟誰能勝出？

　　 這一問題上，業內人士認為，盈利增長與房企銷售能力有著密切關系。

　　 以萬科A為例，公司上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.47%。

　　 此外，碧桂園上半年實現營業收入777.38億元，同比增長35.52%；實現歸屬母公司股東的凈利潤75.01億元，同比增長39.18%。龍湖地產上半年實現營業收入185.94億元，同比增長1.23%；實現歸屬母公司股東的凈利潤44.05億元，同比增長18.08%。

　　 在強調資金使用效率的宏觀環境下，房企銷售規模越大，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

　　 另外，房企到位資金回落，或將成為限制房企擴大投資從而影響利潤的又一大掣肘。

　　 2017 年1-7 月，房地產開發企業到位資金同比增速為9.7%，較1-6 月回落1.5 個百分點，其中，個人按揭貸款累計同比增速4.1%，較1-6月下降2.6個百分點定金及預收款累計同比增速為20.7%，較1-6月下降2個百分點，房企到位資金增速呈現顯著回落態勢。

　　 專家指出，目前國內房地產企業高周轉模式仍將持續，但未來比拼成長質量的業務也是房企的競爭關鍵之一。

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