長沙即將試點“熔斷+搖號”土地新政，抑制樓市炒作

發(fā)布日期：2017-08-28來源：網絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 “面粉貴過面包”是導致房價上漲的重要原因之一。記者今日從市國土資源局了解到，為貫徹落實中央關于住房居住屬性定位精神，抑制土地交易市場過度炒作，穩(wěn)定房地產市場預期，保持長沙市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規(guī)則（試行）》（簡稱《操作規(guī)則》）近日通過市政府常務會議審議通過，將于近日正式開始實施。 根據《操作規(guī)則》，今后長沙在住宅用地拍賣過程中，將先設定住宅銷售限價，然后根據住宅銷售價與住宅綜合開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價的150%，綜合確定土地交易最高限價；當競價達到最高限價時，仍有二個或二個以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號產生競得者。

　　 0731地產研究院權威解讀：

　　 “限價+熔斷”兩面夾擊

　　 操作規(guī)則設定住宅銷售限價，并將此價格作為出讓條件寫入土地出讓合同，且土地交易最高限價不得高于掛牌起始價的150%，超過150%熔斷機制啟動。“限價+熔斷”可謂絕配組合拳，限交易最高價能抑制土地價格持續(xù)上漲，讓高溢價土地無所遁形，從源頭上阻止了商品房價格的上漲；而將住宅銷售價寫入土地出讓合同則是先發(fā)制人，預先給定開發(fā)商的價格預期，進而促使開發(fā)商基于開發(fā)利潤理性拿地。尤其是與之前的人才新政相呼應，對于大部分畢業(yè)兩年內的本科以上的對房價望而止步的青年來說，這是一場“及時雨”。

　　 “搖號+加價限制”具體操作細致

　　 此次新政不僅僅是打出了熔斷和搖號的旗號，更規(guī)定了具體的可操作規(guī)則，可謂干貨滿滿。搖號保障了競買人的公平，給大家體現(xiàn)公平正義的土地市場，而加價受限則給競買過程降溫，讓瘋狂的土地投機行為冷靜下來，限制住宅土地價格的進一步上漲，保障住宅市場的居住本性不被掩蓋。

　　 “消除灰色區(qū)間”禁關聯(lián)圍號

　　 不允許與同一公司有關聯(lián)企業(yè)參加土地競買、土地競得人在取得土地后不得再調整規(guī)劃。一方面避免了多家關聯(lián)企業(yè)圍號導致的結果有失公允，另一方面直接杜絕了拿地后更改土地用途的可能性，保障了住宅用地不被挪為他用，給市場足夠的剛需住宅用地供應。

　　 總之，此次土地新政體現(xiàn)了政府調控房地產市場的決心，我們也期待屆時有更多的剛需住宅用地供應，讓剛需住宅的上漲過快的房價降下來。

　　 措施：競價達到最高限價時改為搖號產生競得者

　　 《操作規(guī)則》規(guī)定，實行“限房價、競地價”的僅適用于市土地管理委員會確定的住宅用地試點地塊。市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局委托土地評估公司對掛牌宗地的房屋銷售價格進行評估，確定擬掛牌宗地房屋銷售價格并送發(fā)改委審核；市住建委對項目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求，提交土委會審定。

　　 根據《操作規(guī)則》，試點地塊將采取限價“熔斷”機制，即市國土部門將分別根據市發(fā)改委審核的住宅銷售價格和市住建委提供的住宅開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價的150%，綜合擬定土地交易最高限價。試點土地拍賣時，當宗地競價未達到最高限價，最高報價人即為土地競得人；當競價達到最高限價時，如無人選擇參加現(xiàn)場搖號,則此宗地由報價達到最高限價的競買人競得；當競價達到最高限價時，如僅有一個競買人選擇參加現(xiàn)場搖號，則此宗地由該競買人競得；當競價達到最高限價時，仍有二個或二個以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號產生競得者。

　　 《操作規(guī)則》對網上掛牌期和競價期報價規(guī)則也進行了一定調整，首先將把住宅銷售價寫入掛牌公告并公示，將土地交易最高限價設入掛牌交易系統(tǒng)。如交易起始價與最高限價相同，在掛牌截止后只有一個競買人報價的，則該宗土地以起始價成交；如有兩個以上競買人報價并申請參加搖號的，掛牌截止后，在規(guī)定時間完成資格審查，可參加現(xiàn)場搖號，確定競得人。

　　 《操作規(guī)則》規(guī)定，競買人在網上掛牌期間，只能進行一次有效報價，且報價不得超過一個加價幅度，第一個報價的競買人只能按起始價報價。競買人在網上競價期報價每次只能增加一個加價幅度。競買人在網上掛牌期必須進行一次有效報價才具備競價和申請搖號資格。如在網上掛牌期間有效報價已達到最高限價，未取得有效報價的競買人可在掛牌截止前以最高限價作為有效報價申請搖號資格。

　　 目的：表明調控決心，保障剛需市場

　　 市國土資源局相關負責人告訴記者，《操作規(guī)則》的出臺表明長沙市委、市政府對房價調控的決心。通過采取“限房價+競地價+搖號”的土地交易新規(guī)則，政府將部分土地收益讓利于民，并要求土地競買人取得土地后，開發(fā)建設的住宅商品房只能按政府限定房價銷售。“政府通過房屋限價銷售調控住宅商品房市場，從而穩(wěn)定購房者預期，抑制房地產市場炒作。”該負責人說。

　　 “避免再拍高價地，穩(wěn)定樓市和房價，能更好地保護剛需。”上述負責人表示，按照長沙市房地產市場精準調控的要求，對住宅商品房進行分類調控，將住宅房屋銷售市場分為高端改善型、中端剛需型、低端保障型?！恫僮饕?guī)則》主要針對長沙中端住宅商品房剛需市場，通過限定住宅銷售價和土地最高拍賣價，保障剛需住宅商品房有充足土地供應，確保剛需購房者有房可買，也買得起房；高端改善型住宅商品房則根據市場需求，尊重市場規(guī)律，土地由市場自由競價，政府通過財稅政策進行調節(jié)；低端保障型住宅主要通過廉租房等保障性住房政策解決。

　　 限制：不允許與同一公司有關聯(lián)企業(yè)參加競買

　　 市國土資源局相關負責人介紹，接下來將按照邊試邊完善原則，先選取一定數量的純住宅用地按《操作規(guī)則》掛牌出讓。

　　 記者了解到，試點地塊房屋銷售價格由發(fā)改部門根據長沙市內五區(qū)2016年10月份房屋銷售均價和現(xiàn)時房屋銷售價綜合確定，確保房屋銷售價保持在合理區(qū)間。住建部門根據試點地塊測算住宅商品房開發(fā)成本（含一定利潤）。國土部門根據房屋銷售價與開發(fā)成本確定土地競拍最高限價。公共資源交易中心負責組織土地網上掛牌出讓，如有兩個以上競買人報價達到土地最高限價則轉為現(xiàn)場搖號確定土地競得者，為限制一個競買人同時組織多家關聯(lián)企業(yè)圍號，在競買人資格審查時，除加強競買保證金審查外，不允許與同一公司有關聯(lián)企業(yè)參加土地競買。

　　 為保證項目開發(fā)品質，土地競得人在取得土地后將不能再調整規(guī)劃，必須嚴格按照城市規(guī)劃開發(fā)建設，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在項目規(guī)劃方案審批時要加強監(jiān)督指導，確保項目具有與房價地價相匹配的品質和基礎配套設施。住建部門按規(guī)定確定剛需住房的戶型和面積及開發(fā)商自持比例，提出住宅精裝修要求和裝配式建筑比例，同時加強項目建設質量監(jiān)管，確保限價房質量。

　　 為保障房屋銷售價格，土地掛牌前，在掛牌公告中明確房屋銷售價格，土地競買人取得土地后，國土部門將房屋銷售價格作為出讓條件寫入土地出讓合同；項目建成后，由住建部門根據土地出讓合同約定的銷售價格辦理房屋銷售審批，相關部門按有關規(guī)定核定購房者資格。

　　 “開展‘限房價+競地價+搖號’的試點，是近期加強長沙房地產市場調控的需要，今后將根據長沙房地產市場態(tài)勢，視情況確定土地掛牌交易方式。”市國土資源局相關負責人說。

　　 長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規(guī)則（試行）

　　 根據住房和城鄉(xiāng)建設部國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房〔2017〕80號）和《長沙市網上掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)則》（長政發(fā)〔2013〕21號）文件要求，結合我市實際，制定本補充規(guī)則。

　　 一、適用范圍

　　 本辦法僅適用于市土地管理委員會確定的住宅用地“限房價、競地價”試點地塊。

　　 二、設定住宅銷售價格

　　 市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局委托土地評估公司對掛牌宗地的房屋銷售價格進行評估，確定擬掛牌宗地房屋銷售價格并送發(fā)改委審核，報市土委會審定。

　　 三、設定開發(fā)方式

　　 市住建委對項目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求，提交土委會審定。

　　 四、設定掛牌出讓宗地交易最高限價

　　 市國土資源局和湘江新區(qū)國土規(guī)劃局分別根據市發(fā)改委審核的住宅銷售價格和市住建委提供的住宅開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價的150%，綜合擬定土地交易最高限價，報市土委會審定。

　　 五、調整網上掛牌期和競價期報價規(guī)則

　　 1、將住宅銷售價寫入掛牌公告并公示，將土地交易最高限價設入掛牌交易系統(tǒng)。

　　 2、如交易起始價與最高限價相同，在掛牌截止后只有一個競買人報價的，則該宗土地以起始價成交；如有兩個以上競買人報價并申請參加搖號的，掛牌截止后，在規(guī)定時間完成資格審查，可參加現(xiàn)場搖號，確定競得人。

　　 3、競買人在網上掛牌期間，只能進行一次有效報價，且報價不得超過一個加價幅度，第一個報價的競買人只能按起始價報價。

　　 4、競買人在網上競價期報價每次只能增加一個加價幅度。

　　 5、競買人在網上掛牌期必須進行一次有效報價才具備競價和申請搖號資格。

　　 6、如在網上掛牌期間有效報價已達到最高限價，未取得有效報價的競買人可在掛牌截止前以最高限價作為有效報價申請搖號資格。

　　 六、調整競得人確認方式

　　 1、當宗地競價未達到最高限價，最高報價人即為土地競得人。

　　 2、當競價達到最高限價時，如無人選擇參加現(xiàn)場搖號,則此宗地由報價達到最高限價的競買人競得。

　　 3、當競價達到最高限價時，如僅有一個競買人選擇參加現(xiàn)場搖號，則此宗地由該競買人競得。

　　 4、當競價達到最高限價時，仍有二個或二個以上競買人要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號產生競得者。

　　 七、其他規(guī)定

　　 1、土地競得人在取得土地后不得再調整規(guī)劃，必須嚴格按照土地出讓合同約定的土地利用條件進行開發(fā)建設。

　　 2、市住建委要加強項目建設管理，對裝配式住宅和精裝修嚴格把關，確保項目質量。

　　 3、房屋建成后，住宅銷售由市住建委根據土地出讓合同約定的住宅銷售價辦理銷售審批。

　　4、本試點操作規(guī)則（試行）未規(guī)定的，按照《長沙市網上掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。

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