土地市場資金供給生變：房企拿地謹慎，下半年或釀拐點

發布日期：2016-07-18來源：網絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 房企拿地已經發生微妙變化。在支持房價與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關鍵因素已走到盡頭，繼續支撐地價攀升的基礎不復存在。分析人士指出，下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。 7月15日上午，國家統計局公布的數據顯示，房地產關鍵數據全線放緩局面在持續。1-6月份，全國房地產開發投資同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。

　　 持續的投資增速下滑，仍然阻擋不了房企拿地熱情。7月15日，上海昆山花橋6幅宅地拍賣引發32家房企爭搶，其中象嶼地產以總價44.07億元 競得一塊占地100841平方米的土地，總建筑面積25.21萬平方米，容積率2.5，由此算出樓面價17480元/平方米，溢價率高達207%。

　　 此前的7月8日，南京最近一次熔斷機制土拍過程中，出現了4幅地加價觸及限價“紅線”而“熔斷”、3幅地因舉牌者眾多難以決斷最先舉牌者而終止拍賣的景象。

　　 然而，下半年土地市場的拐點來臨已經有多個信號釋放。除上述國統局數據之外，7月14日， 新城控股 以37億元摘得上海虹口區涼城新村街道073-06號地塊，樓板價6.7409萬元/平方米，實際可售部分樓板價約為8.9萬元/平方米，溢價率 77.4%，拿下上海中環單價“地王”。但坊間預期成交樓板價可破10萬元/平方米，這令市場各方都有些“意外”。

　　 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，全國市場數據來看，房企購置土地的跌幅正在收窄，下半年有可能由負轉正。下半年各地均可能會有所動作，包括北京、上海等一線城市增加供應；熱點一二線城市考慮適當增加供應等。“最近政府每推出一塊地就有點猶豫，害怕地王現象”。

　　 土地市場生變

　　 梳理近期土地市場信息不難發現，房企拿地已經發生微妙變化。

　　 首先，央企直接拿地王現象有所消減，轉而與民企合作。比如保利地產參與杭州 濱江集團 拿下的味精廠地塊。

　　 其次，有金融背景與業績增長需求的房企在積極獲取土儲。比如上述新城控股，近期繼宣布設立“國峰人壽”進軍保險行業后，6月宣布成立10.5億 元規模的“東證資管-青浦吾悅廣場”資產支持專項計劃；7月1日宣布將聯手 平安銀行 共同設立名為“平安新城控股投資基金”的百億產業基金。相對應的是，6月28日新城以6.5億元總價拿下了浙江嵊州兩幅地塊、7月8日又以8.2億在揚州 拿地。而排名位于第20-50位之間的房企也正在抓緊市場規模化的最后幾年窗口期積極擴張拿地。

　　 此外，地價開始有回落跡象。2016年6月，一線城市的土拍平均溢價率為107%，若單看樓板價超過3萬元的上海高單價地塊，平均溢價率更是高 達174%。因此，作為2016年上海首幅內中環純宅地，涼城宅地77%的溢價率只可言低。而從絕對價格來看，也并沒有出現“地價趕超房價”的現象。即便 扣除保障房、持有部分計算樓面地價，涼城宅地樓板價為8.7萬元/平方米，也低于相距不遠的金茂府在售價（6月金茂府備案均價8.8萬元/平方米）。

　　 嚴躍進指出，從房企土地購置面積的同比增幅看，已經呈現跌幅持續收窄態勢。過去房企購地面積之所以會快速下滑，很大程度上和城市結構有關系。部 分三四線城市近兩年土地市場比較冷清，所以全國市場的土地購地狀況會比較平淡。到了2015年基本上是一二線城市的土地市場為交易主流。今年上半年，一二 線城市的土地投資相對活躍，對比2015年的基期值，自然呈現出月度同比正增長，累計同比跌幅收窄的態勢。下半年此類指標有望由負轉正。

　　 一個值得關注的現象是，為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對于房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

　　 此時房企短期貸款資金仍較為緊張。因此，在土地出讓金支付上可以針對這一現狀制定應對措施，以在一定程度上控制地王出現的頻率。比如，改變土地 出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現在改為1個月內全款支付土地出讓 金），縮短開發企業支付時間，降低激進的房企拿地杠桿，全款支付時間限定在1-3個月內等。這樣，短期資金存在周轉問題的房企拿地會更加謹慎。

　　 短期調控來臨？

　　 7月6日，中國社科院發布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個短期調整期。

　　 市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇，貨幣政策對房地產的刺激動力正在減弱。這種情況的出現在于熱點城市房價過高，一般民眾根本無力進入市場。

　　 以上這些信息已向中國房地產市場發出了重要信號，房價的調整短期或又會開始。

　　 地價-房價的輪動上漲，造就了2016年上半年熱點城市價格指標大熱。但目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點城市成交量已見頂回落，地方性政策收 緊也不斷傳出。同策咨詢研究中心研究總監張宏偉透露，國土資源部等多部委已向熱點城市部署研究防止“地王”頻現，同時明確提出，下半年土地市場的重點工作 也是防止“地王”頻現。

　　 近期上海相關部門組織的一場專家咨詢會上，多名業內人士就當前土地市場與下半年土地市場形勢作了分析。

　　 張宏偉認為，當前政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執行層面也會遇到困境，比如土地轉性方面。

　　 年初的一輪調控導致改善需求受限，貨幣政策轉向并收縮杠桿已成事實?？硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀街赋觯谥С址績r與地價上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前二大關鍵因素已走到盡頭，繼續支撐地價攀升的基礎不復存在。

　　傅一辰指出，下半年熱點城市土拍熱度將有所回落。首先，下半年一二線城市優質土地將進一步增加，緩解供求壓力，5月份以來，南京、合肥等熱點城 市均表態要加大土地供應；其次，經歷了上半年“搶地”之后，央企、國企、閩企資產配置需求的急迫性已有所降低，去年以來低價發債的“資金彈藥”也幾近衰 竭，在資金壓力下，土拍競爭也有望降溫；最后，在南京、蘇州等熱點城市的部分重點板塊，投資性需求已經成為推動房價上漲的主要動力之一，如若地方性需求側 調控出臺，勢必會對市場購買力造成較大沖擊，并由此降低企業對未來的價格預期。

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