業(yè)內(nèi)解讀地王井噴現(xiàn)象:資金超涌動(dòng)下的資產(chǎn)荒

發(fā)布日期：2016-06-06來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，六月的北京已經(jīng)讓人們逐漸感受到了夏天來(lái)臨的熱氣，大雨不斷的深圳讓很多滯留機(jī)場(chǎng)的旅客們皺起了眉頭。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，剛剛有所穩(wěn)定的商品房?jī)r(jià)格還沒(méi)有讓老百姓們好好的舒口氣，頻頻出現(xiàn)的“地王”卻成了過(guò)去五月當(dāng)之無(wú)愧的“熱搜榜第一”。房企跑步入場(chǎng)的“搶地大戰(zhàn)”，就像當(dāng)下炎熱的氣候，是一再升溫。

　　 不看不知道，一看嚇一跳，截至今年6月2號(hào)，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市，已經(jīng)產(chǎn)生了總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“地王”數(shù)量高達(dá)113幅。

　　 鐘 情于“地王”的融創(chuàng)、保利、信達(dá)、泰禾等等房企豪門(mén)，為什么不惜天價(jià)拿地？“地王頻現(xiàn)”的背后到底是真熱還是虛火？高價(jià)地王賠錢(qián)出售的慘痛經(jīng)歷在很多城市 都是并不太遙遠(yuǎn)的歷史，這一輪爭(zhēng)搶過(guò)后，又有多少地王們要走上這條不歸路？還有咱們老百姓更關(guān)心的，房企拿地都“天價(jià)”的，我要買(mǎi)的房是不是也更加“買(mǎi)不 起”了呢？

　　 昨天，北京市國(guó)土局官網(wǎng)正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊起始價(jià)高達(dá)87億元，被媒體冠上“超級(jí)地王”的稱(chēng)號(hào)。事實(shí)上，就在這塊地亮相的前一天，北京剛剛拍出兩個(gè)地王，陽(yáng)光城和天潤(rùn)誠(chéng)澤各局其一。同一天，中國(guó)電建和廣州方榮聯(lián)合體以82 .89億元競(jìng)得深圳龍華一塊商住地，樓面地價(jià)為56781元/平方米，接近甚至超過(guò)周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)，成為深圳年度總價(jià)“地王”。

　　 不 數(shù)不知道，一算嚇一跳。今年以來(lái)這樣的“任性地王”已經(jīng)拍出113幅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，憑借“地王”成為“網(wǎng)紅”的房企融創(chuàng)、保利和信達(dá)，今年上半年的拿地金額分 別為約255億元、234億元及215億元。經(jīng)濟(jì)下行，一二線城市的樓市在水漲船高之后難測(cè)未來(lái)，這些房地產(chǎn)企業(yè)們?yōu)槭裁催€能“有錢(qián)任性”到如此豪爽的地 步呢？有二線城市的房產(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人坦率地說(shuō)，主要還是房企從銀行拿錢(qián)容易了，政策環(huán)境轉(zhuǎn)變激發(fā)了房企拿地的需求。開(kāi)發(fā)商在獲得貸款，實(shí)際利率上都很有利，整個(gè)政策環(huán)境也有很大的利好。”

　　 中 原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉將這種現(xiàn)象歸結(jié)為幾個(gè)字——“在資金超涌動(dòng)下的資產(chǎn)荒”，也就是說(shuō)，銀根寬松是一方面，一二線城市可供出售土地不多也起了推動(dòng) 作用。首先，信貸供給量比較多，別的市獲得信貸相對(duì)比較容易，價(jià)格資金成本比較低的國(guó)企、央企在這波地王潮中占據(jù)主力。第二，其實(shí)就是一個(gè)資產(chǎn)荒。跟過(guò)去 地王潮不一樣的是，這輪地王基本上集中在全國(guó)大概十個(gè)城市，會(huì)凸顯這些地王數(shù)量非常集中。過(guò)去的地王大部分只是創(chuàng)造歷史新高，但這輪地王甚至出現(xiàn)了個(gè)別現(xiàn) 象，比如前幾天北京延慶出現(xiàn)一個(gè)地王，它的樓面價(jià)比在售物業(yè)的均價(jià)高兩到三倍。這不是企業(yè)理性的表現(xiàn)，更多的是資產(chǎn)方優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的恐慌。

　　 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支撐著張大偉的分析。今年以來(lái)，作為央企的保利地產(chǎn)在上海、南京、合肥、廈門(mén)等幾個(gè)熱門(mén)城市的土地市場(chǎng)高價(jià)拿地，制造了多幅“三高”地塊，溢價(jià)率最高接近400%。信達(dá)地產(chǎn)則 以總價(jià)123.18億元及58.05億元摘得杭州和上海兩地塊，前者成為2016截至目前的全國(guó)總價(jià)地王，后者則以溢價(jià)率306.53%破了保利的紀(jì)錄。 而如果仔細(xì)看看這些房企們的拿地軌跡，北上廣深似乎還好，反而是少數(shù)二線城市上“焦點(diǎn)新聞”的時(shí)候更多。房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的確是今年一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，但這個(gè) 熱點(diǎn)如此畸形的釋放恐怕也是很多人不想看到的。

　　 張大偉認(rèn)為，這是房企對(duì)現(xiàn)實(shí)的“低 頭”。一方面是因?yàn)橐痪€城市的土地供給量出現(xiàn)明顯減少，變相地把更多資金推動(dòng)到二線城市。從全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，即使在一系列去庫(kù)存政策的影響下，三、四 線依然不溫不火，導(dǎo)致更多資金、企業(yè)聚集在一、二線釋放。二線城市現(xiàn)在能夠拿到地的少數(shù)區(qū)域，從房地產(chǎn)本身的自身發(fā)展規(guī)律來(lái)看，企業(yè)又必須要在有人口流入 的成交活躍區(qū)域拿地，造成這么多企業(yè)必須聚集在十個(gè)城市里，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

　　 少數(shù)城市、少數(shù)地塊的價(jià)格超過(guò)了在售新房的價(jià)格，說(shuō)白了就是面粉賣(mài)得比面包都貴了，這當(dāng)然不是正常的現(xiàn)象。而換一個(gè)角度，老百姓可能更為關(guān)心：我生活的地方地價(jià)如此之貴，未來(lái)的房?jī)r(jià)是不是也要更加考驗(yàn)我的小心臟？

　　 中 原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁劉天旸指出，要看開(kāi)發(fā)商在提價(jià)時(shí)，客戶是否愿意提高自己的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期。如果客戶不是那么快去跟購(gòu)買(mǎi)預(yù)期的話，其實(shí)漲價(jià)也是沒(méi)有市場(chǎng) 的。上海的交易量比較大，上海城區(qū)也比較大，不同的區(qū)域或者同樣區(qū)域的不同項(xiàng)目都會(huì)表現(xiàn)出不同的溢價(jià)能力。除了地段本身，品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商所提供的 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等也會(huì)對(duì)溢價(jià)產(chǎn)生影響。如果品質(zhì)和售價(jià)的關(guān)系過(guò)度脫離，也不會(huì)有客戶來(lái)買(mǎi)單。所以，大家要辯證地去看樓價(jià)的關(guān)系。

　　再 把視角換一個(gè)方向，如果未來(lái)并不是所有的拿地房企都能順利漲價(jià)，或者用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，有些地塊保本的前提是，未來(lái)兩年本地房?jī)r(jià)要漲50%，這有點(diǎn)“臣妾 做不到”的感覺(jué)。那么，現(xiàn)在的地王們是不是有很多已經(jīng)注定了未來(lái)“賠本賺吆喝”的命運(yùn)？有業(yè)內(nèi)人士回顧，那些曾經(jīng)的地王，今天還在賠著本兒賣(mài)大有人在。 “從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，虧本銷(xiāo)售的樓盤(pán)非常多，現(xiàn)在甚至有一些地王樓盤(pán)的在售價(jià)格也就是一個(gè)保本價(jià)。從目前狀態(tài)來(lái)講，歷史可能重演。”業(yè)內(nèi)人士分析道。(記者 柴華)

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