“收信貸”、“降杠桿”能否遏制炒房熱？

發布日期：2016-09-05來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 中國人民銀行8月份發布的兩個數據顯示，在上半年個人住房貸款猛增2.3萬億元之后，7月份住戶部門中長期貸款增加4773億元，房貸規模繼續快速膨脹。

　　 筆者近期發現，熱點城市房價預期依然居高不下。在銀行眼中，房貸仍是優質資產，九折房貸普遍存在。在此背景下，多地重啟“限購”、“限貸”手段能否遏制高杠桿下的房地產資產風險？

　　 九折優惠普遍存在

　　 國家統計局近日公布的“2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，年初以來熱點城市房價節節攀升的勢頭雖然環比放緩，但是整體看依然“高燒不退”。在這些熱點城市中，貸款買房普遍成為剛需、投資客的首選。

　　 中國人民銀行發布的《2016年第二季度中國貨幣政策執行報告》披露，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量屢創新高。筆者從北京、上海監管部門了解到，京滬兩個城市今年上半年個人住房貸款總計增加了超過3000億元。

　　 對于房貸猛增的原因，央行分析認為，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點。

　　 筆者在北京市朝陽區某在售樓盤了解到，在從去年每平方米5萬元的價格漲到今年的8萬元后，小戶型的售價也從每套400多萬元漲至600多萬元。一位銷售人員稱，剛需購房壓力大增，在“首付三成”的政策下，大部分人都是按照70%的貸款上限買房，而現在確實大小銀行都在打折。

　　 對此筆者調查熱點城市多家銀行發現，面對買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點城市基本上“照單全收”。特別是一些中小型銀行，購買首套房且符合相關優惠政策的買房者，仍然可享受房貸九折優惠。

　　 業內人士稱，上一輪房地產調控時，銀行房貸利率下限曾受到監管限制，特別是針對那些推高房價的投資客。不過，在今年大部分熱點城市房價高漲的情況下，房貸優惠依然大面積存在。

　　 融360等市場機構的不完全統計顯示，全國500多家各類銀行當中，有近四成提供房貸九折優惠。銀行對房貸頗為看好，不僅將其看做是優質資產，還表示將繼續重點支持。

　　 筆者統計發現，平安銀行、招商銀行、浦發銀行的2016年中報顯示，個人住房貸款的質量在所有貸款里確實最為優質。其中招商銀行、浦發銀行上半年個人住房貸款金額分別為6148億元、3379億元，不良貸款率僅為0.41%和0.45%，均是所有貸款中最低的。

　　 7月全國信貸增長全靠房貸

　　 個人房貸規模猛增，不僅體現在房貸規模自身的膨脹，與其它部門貸款相比，房貸增速和規模驚人。

　　 中國人民銀行近期公布的7月份金融統計數據顯示，今年7月份人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門中長期貸款增加4773億元，而代表企業貸款的非金融企業及機關團體貸款，甚至還減少了26億元。“銀行貸款增量全部被居民房貸占領了。”上海新金融研究院學術委員李迅雷稱。

　　 對此筆者采訪發現，在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。

　　 這種情況自去年以來開始在熱點城市蔓延。央行深圳中心支行數據顯示，2015年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數高達6.5成，與最高貸款成數僅差5個百分點，幾乎將杠桿用到了極致。

　　 深圳鏈家研究院近日發布的《2016年上半年深圳樓市大數據》顯示，2016年上半年深圳二手房套均總價高達370.8萬元，以貸款方式進行購房的比例高達93.7%，較2015年增加2.5個百分點，較2011年增加約11個百分點。

　　 對于居民加杠桿購房的趨勢，有不少金融機構和經濟學家認為應警惕風險。

　　 中金公司的一份研究報告稱，中國的總體房貸杠桿率及全民負擔能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量一年同比31%的增長的確高出長期可持續的水平，其中不無隱憂。

　　 而經濟學家巴曙松提出的幾組比較數據也提示房貸劇增的風險因素。其一是中國從2008年居民部門杠桿率（居民債務與GDP之比）不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，而2016年這個數字估計會超過43%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續的提升。雖然這一水平低于目前的發達國家，但已經高于一些和我們發展水平相近的發展中國家。

　　 其二是中國房貸與銷售額之比，即某個階段新發放的房貸規模與這個時間段的房屋銷售規模相比，在2015年中國房貸銷售比為43%。而從國際經驗來看，美國房地產市場2007年新增房貸與銷售比在接近50%時發生次貸危機。所以在這一數據上中國目前處于高位。

　　 多地“限貸”、“限購”政策重出江湖

　　 筆者發現，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現“日光盤”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。

　　 在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購政策等“殺手锏”以遏制房價過快上漲態勢。

　　 在限貸方面，蘇州“樓市新政”規定，居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸購房，其最低首付款比例由40%調整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

　　 而南京新的政策規定，擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低于35%；擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。而在合肥的限貸政策中，即便名下無房，如果有房貸未還清，也可能被銀行拒貸。

　　 “限貸政策一出，即使你在南京、合肥無房，但是在其它城市有房并且沒還清貸款，也可能難以在限貸城市申請貸款買房了。”嚴躍進稱，“雖然銀行貸款利率是市場化的，但是政府限貸政策將會對購房門檻進行提高，進而降低購房杠桿。”

　　 在限購方面，蘇州規定，非本市戶籍居民家庭在蘇州購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

　　 同策咨詢研究部總監張宏偉預計，地方政府通過“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時，要從房地產開發企業資金通道入手，疏堵結合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產行業泡沫的出現，尤其是防止金融風險。

　　 對此有業內人士指出，限貸政策與限購政策一道，在上一輪房地產調控過程中起到了關鍵作用。但是與上一輪調控全面鋪開相比，此次限貸、限購政策目前仍僅在部分“過熱”城市施行，這種“定點”、“定向”的調控方式勢必將對猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時將平衡抑制資產泡沫和房地產去庫存之間的關系。

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