2016年1-10月全國房地產數據解讀

發布日期：2016-11-17來源：網絡來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　新建住宅銷售增速小幅放緩。國家統計局于本周一公布最新全國房地產開發投資和銷售數據顯示,2016年10月全國新建住宅銷售額為9,410億元,環比下降19%,同比增長38%,同期新建住宅銷售面積達1.33億平米,環比下降15%(去年10月環比下降9%,過去5年從9月至10月的歷史環比平均下降約12%),同比增長26%(今年9月同比增長35%)。由此推動今年前10個月的全國新建住宅銷售總額至7.8萬億元(同比增長43%),銷售面積達10.63億平米(同比增長27%),相比去年全年銷售金額7.3萬億元高出約7%。

　　16城成交縮量而其余城市維持彈性。單個城市的成交數據截至目前尚未披露,但據我們跟蹤的50城成交數據顯示,本輪10月初出臺一系列房地產調控政策的16個過熱城市10月新房成交量總體環比下降約26%,同比下降約11%。這意味著其余城市(占全國成交量比例約90%)10月成交量同比仍增長約30%。

　　投資和新開工增速因低基數現回升。10月新開工較9月環比下降7%,同比則從9月的下跌19%跳升至增長20%,主要原因我們認為與去年同期的低基數有關,因去年10月新開工較9月環比降幅高達37%。10月土地購置面積與去年同期持平(9月同比增長12%),而土地成交價款同比增長36%(9月同比增長51%),由此推動今年前10個月土地購置面積累計達1.69億平米(同比下降5%),土地成交價款累計達6,760億元(同比增長17%)。相應地,10月房地產開發投資同比增速創30個月以來新高,達13.4%,推動今年前10個月開發投資累計同比增長6.6%至8.4萬億元。

　　房價上漲趨勢有所減緩。搜房百城房價最新數據顯示,10月全國百城新建住宅均價為12,825元/平米,環比已連續上漲18個月,但漲幅從上月的7年歷史最高位2.83%收窄至1.65%,而同比增速仍延續上行趨勢至18.2%。需要注意的是,16個過熱城市新建住宅均價10月平均的環比漲幅從9月的3.7%收窄至1.8%,但無一城市均價出現環比下跌。其中環比漲幅收窄最多的三個城市為鄭州(10月環比1.6%,9月環比6.9%),無錫(10月環比1.9%,9月環比6.8%)和合肥(10月環比1.4%,9月環比4.4%)。與此同時,作為此輪市場復蘇時房價漲幅最高的城市,深圳是唯一一個10月二手房價格出現下跌的城市,環比小幅下降0.11%。

　　16城信貸針對性收緊。16個過熱城市近期出臺的限購限貸政策似乎正逐漸起效,而其余城市當前受到的影響仍較為有限。至于11月11日針對這16個城市實施的按揭貸款緊縮和房地產相關信貸問題調查的政策新動向,我們目前觀測到的是國有大銀行出現在熱點城市緊縮房貸的苗頭,而股份制商業銀行和城商行整體仍然維持寬松信貸原則。我們將會緊密跟蹤未來幾個月內按揭貸款可能被削減的程度以及該趨勢是否會延續到明年,并觀測房價是否會因銷售疲弱而出現下滑。但基于對房地產開發投資持續性的考慮,我們仍認為房地產緊縮政策將不會進一步蔓延到其他城市,且貨幣政策整體收緊的可能性也很小。

　　標的推薦。目前板塊估值約45%凈資產值折價,6倍17年PE,0.6倍17年PB,仍顯著低于5年歷史均值水平。我們推薦集中布局在核心二三線城市且具備強健資產負債表的開發商,包括中海外、龍湖地產、遠洋集團和華潤置地,而對負債規模較大的開發商仍維持謹慎,如中國恒大、融創中國和富力地產。

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