狼真的來了嗎？五問房地產稅是何用意

發布日期：2016-08-03來源：網絡來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　首先，在展開一切討論和分析前，我們必須要分清楚什么是“房地產稅”和“房產稅”。只有一個“地”字的差別，但是這一個字的差別使整個征稅目標發生了天差地別。

　　“房地產稅”和“房產稅”一字之差，千里之外

　　首先，在展開一切討論和分析前，我們必須要分清楚什么是“房地產稅”和“房產稅”。這兩天有朋友問我：“最近房產地稅這么火，是不是要交錢了?”這就是典型的“房地產稅”和“房產稅”沒搞清楚。

　　“房地產稅”和“房產稅”，只有一個“地”字的差別，但是這一個字的差別使整個征稅目標發生了天差地別。房地產稅是一個未被立法，正在推進立法的綜合概念，一切與房地產經濟有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國房地產業營業稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等都可以算在房地產稅里面。而房產稅是按房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　再說的白一點，房地產稅包括很多很多稅種和環節，比如房企開發、房屋流通、房屋保有。而針對房屋保有這個環節的稅收，才是頻繁提及的房產稅。房地產稅如果是一個大蛋糕的話，房產稅就是蛋糕上的奶油，它不是蛋糕的全部，但是最容易被人記住，而蛋糕里面的面包、巧克力、水果、冰激凌也都是蛋糕的一部分，也占有不可或缺的地位。這么理解的話或許，能夠認識的更加深刻。

　　“房地產稅”實施究竟有多難?

　　7 月23日，房地產稅重新回到大家視野，G20財長在稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉重提房地產稅改革。與此同時，房地產稅草案提交已經整整2年，上海、重慶試點房產稅已經整整5年。在這樣一個敏感時期，樓繼偉再次對公眾拋出房地產的話題，必然成為樓市最為敏感話題!

　　“房地產稅”的最終實施，需要一個漫長的過程，即便財政部長樓繼偉重提，但是推動房地產稅落實的最關鍵的步驟依舊是立法。不過與以往不同的是全國人大常委已經將房地產稅立法列為“第一陣營”，這對房地產稅最終立法無疑是一個重大的推動，不出意外2年內房地產稅草案將獲得通過。

　　此外，房地產稅的征收還有兩大先決條件，可以說沒有這兩個條件，它是不可能落地實施的!

　　不動產統一登記制度。打個比喻，如果你想知道自己家里有多少資產，那么你就需要了解家里都有什么，多少存款、幾套房子、幾種理財、多少保值商品，不然你就永遠也不知道身家幾何。因此搞清楚全國的房產數量，房子的分布和每人有多少房子是一切的前提，然后再行確定房地產稅的征收對象、征收標準和相關稅率。但是，中國從古至今幾千年的“財不外露”的固有思維，以及非法收入購買的房子，都使得不動產統一登記舉步維艱。不難想象，房產稅本身都是觸動各方利益的稅收，誰又能主動去讓你調查清楚呢?

　　連家底都摸不清何談收稅。

　　土地出讓金。在文章的開頭說過，房地產稅是這一類稅收的總概況，而“土地”部分的稅如何征收，在現在看來是一個錯綜復雜，幾輩子也繞不清的理。

　　簡單的梳理下，人們在購買商品房時，房價已經包括開發商獲取土地時繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內，已經一次性繳清所有的租金。房地產稅作為財產稅一種，如果再次征收就意味著要繳倆次“土地稅”。

　　只有使用權，而無所有權，按照繳納稅收的法理上講是無法向房屋所有權人征收“土地”稅的。即使退一萬步來說，政府強行推進“土地稅”的征收，那么是否存在二次征收問題。因為購房人在繳納土地出讓金的時候已經繳納，并且是70年一次性付清。而房產稅的再次征稅，使得兩者本身就存在極大的矛盾。

　　這其實就是一個“先有雞，還是先有蛋”的道理，而房地產稅勢恐怕要傷害一部分人的利益。有人說，世界上沒有絕對的公平，但是這種附加的傷害是否合理，本身就存在著非常巨大的分歧。所引發出的衍生問題將比征稅本身更讓人措手不及，慎重，討論，調研是科學推進的必要條件，但不動產登記的進展不順利，又讓問題回到原點。

　　從立法到兩大核心問題，都是制約房地產稅前進“攔路虎”，如果沒有武松的能力和決心，房地產稅從心里依舊離我們很遙遠。

　　五問房地產稅

　　1、為什么要征收房地產稅?

　　當中國地方財政收入60%以上來自土地收入時，將會嚴重制約政府開發的信心和動力。而營業稅改增值稅全面推開后，地方政府迫切需要改良稅收比例，而要打破各地依靠賣地掙錢的思路，房地產稅是一條必行之路!西方國家的房地產稅占了地方政府支出的超過一半，美國的房產稅幾乎是基層教育經費的來源。房地產稅是基于不動產價值征收、稅收額相對穩定并可長期持續的稅種，可以解決“土地財政”的問題。最后，如果土地財政是一潭死水的話，房地產稅則是促使這一潭死水引入大海的河流。

　　2、房地產稅何時出臺和實施?

　　咱們不妨簡單的推算，本屆人大任期是到2017 年底，因此房地產稅立法非常有可能在2017年底前通過。在通過后，還需要讓社會充分理解，充分認知，充分調研，才會正式出臺，這個周期預計將在1年左右。最后房地產稅是一個非常明顯的地方稅，因此，在正式出臺后各地也需要根據自己的實際情況進行推進。也就是說五年左右，房地產稅最終形成落地實施是比較保守的預估。

　　3、房地產稅要交多少?

　　房地產稅中的房產稅作為與廣大民眾最為直接的稅種，人們最關心要交多少錢?從上海和重慶啟動的試點來看，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房。可以簡單理解為針對上海市的中產和非上海戶籍的人群，稅率為0.6%。重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

　　因此，從試點的倆個城市可以初現端倪，征稅起點將在套型面積和人均面積中進行選擇。而免稅面積恐怕將設定為人均40~60平方米，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。簡單計算，如果一個家庭超過了人均面積或者是首套，購入第二套總價為200萬的住房，那么一年繳納的房產稅就是12000元。

　　當然各地的情況不一，差異化也是巨大的!

　　4、房地產稅能抑制房價嗎?

　　首先，房地產稅的征收不是以抑制房價為根本目標的，因此最終恐怕不會起到抑制房價的根本作用。西方國家廣泛征收房地產稅，但是紐約、東京、倫敦的房價依舊居高不下。房價的漲跌是受供求關系影響，這是中國現實的國情，房價的走勢是一個綜合因素。

　　不過房地產稅確實可以抑制投資性需求，但如果您指望房地產稅把房價壓下來，屬于癡人說夢，房價如果真的下跌肯定也是一個復雜的綜合因素。中國房價下降就真的對經濟好嗎?事兒還是得兩面看，這里不做過多討論。

　　5、會不會與去庫存沖突?

　　答案是一定的，因此在不成熟的條件下，貿然實施房地產稅，將會對一些地區和城市的去庫存造成影響。中國房地產市場需要保持一定的交易活躍度，也正是如此，房地產稅有可能逆轉市場預期，使一些地區原本就有的去庫存壓力無形中陡增。

　　結語：房地產稅，以及房產稅，在中國推行仍需要一個過程，這個過程依舊是漫長的，需要照顧形形色色的情況。不過再漫長，征收也是早晚的事情，這畢竟是一個進步和完善的過程，任何事物想要前進都需要付出一定的代價。事無全善，人無完人。“狼”早晚會來，與其戰戰兢兢，苦大仇深，不如放開手腳，研習修煉，再造財富。

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