直觀的數(shù)據(jù)解析中國房地產(chǎn)是否供給大于需求

發(fā)布日期：2016-07-12來源：華爾街見聞 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　聽慣了各種房地產(chǎn)的故事，不妨看看直觀的數(shù)據(jù)，最簡單的算法。房地產(chǎn)的需求當然是銷售面積，供給則可以大致等同于去年在建住宅面積的50%。 50%是因為考慮到中國期房銷售的傳統(tǒng)和建造速度較快的特點，隱含的假設了平均完工速度是2年。現(xiàn)實情況當然比這個復雜很多，但這個粗略的指標也可以勾勒出房地產(chǎn)市場的大體供需關系。可以看到自2012年以來，供給明顯開始大于需求，而這之前，基本是需求略大于供給的。按照這種方法測算，我們可以估計出直到2017年的供給，可以看到，供給不斷攀升。為什么房價還會在2012年以后瘋狂上漲?市場不是理性的，就和股票市場一樣，價格上漲不需要企業(yè)真的實現(xiàn)盈利。但缺乏基本面支持的上漲是難以為繼的。住宅市場的周期性比股票市場長很多。我們自98年開放地產(chǎn)市場后還未經(jīng)歷過真正的大周期。經(jīng)濟學沒法預測什么時候開跌，但可以肯定的是，供大于求的情況較為嚴重。當然，一線城市和全國的情況是兩回事情，這張圖可能更多的代表的是全國的供需。供需兩條線在長遠看是會聚和的，這種情況下結果只有兩個：供給線下降，意味著很多爛尾樓，銀行不良貸款;或者需求線上升，但考慮到人口拐點，需求上升的可能性不會很大。

　　簡單算一算，2015年底全國3.75億家庭，4900萬套商品住宅在建。0.49/3.75= 13%，也就是在建的住宅套數(shù)是全國家庭總數(shù)的13%，如果按照這個速度開新項目，全國人民平均7.7年就要換一次房(13%*7.7年=100%)。

　　我們可以做另一個簡單的測算。假設現(xiàn)在在建的房屋全部建成，但之后沒有任何新的開工項目，那么按照現(xiàn)有的需求，我們需要幾年才能消化這些供給?可以看到，這個數(shù)字不斷攀升。到2015年底，在建的居民住宅按照2015年的銷售速度需要5年才能消化完。這個數(shù)字還應該被低估了，因為沒有算上已經(jīng)建成但還未銷售出去的那部分住宅。

　　最后看看全國大多數(shù)人民買房壓力有多大，買一百平米的房子，按照統(tǒng)計局的人均可支配收入，在大城市靠工資買房已經(jīng)是笑話。大多數(shù)人買房是靠透支幾個家庭的消費(子女家庭，雙方父母家庭)。高房價無疑是內(nèi)需型的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型道路上的一座大山。

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