蔡為民：欲“減肥”（去庫存）需忌口

發布日期：2016-05-31來源：中國建筑新聞網 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　當房地產“去庫存”由國家主席習近平在召開財經會議時提出后，瞬間“升格”為“基本國策”，上至國務院下到地方政府均積極配合，一時之間風起云涌，各種有利于“去庫存”的措施醞釀出臺。

　　以“刺激需求”去庫存非良策

　　目前坊間流傳的版本包括：一線城市取消限購、首次購房之自備款比例降為f2成、二套房首付降為3成、持續降準與降息、購房退稅乃至引進人才、放開戶籍管制、政府收購或承租空置商品住宅···等五花八門、不一而足。

　　當然，我們必須看到在當前中國經濟進入新常態的現實環境下，國家確實需要房地產維持GDP穩定增長，避免陷入硬著陸的泥潭之中，而欲達到這樣的效果，協助開發商“去庫存”是必要之舉。

　　惟仔細觀察上述舉措可以輕易發現，其著眼點均落腳于“刺激需求”而非“抑制新增”，但眾所周知的是，供與需之間是存在“相互為用”之“親密關系”的，如果只是為“去庫存”而“去庫存”將后患無窮!這也是我上期文章所提出的主軸觀察：“去庫存”必須建立在“抑新增”之上，否則徒勞無功，甚至加重病情。

　　歷史已證明“去庫存”知易行難

　　有人質疑我：問題總會是“按下葫蘆浮起瓢”，當前開發商的困境與房地產所扮演角色之重要，已經沒有太多考慮的時間與空間，必須盡快解決。更以樓市一旦崩盤所可能引發的嚴重后果，以證明其觀點正確。如：失業率將飆升、經濟勢必倒退、民間貸款無力兌付、貨幣加速貶值、貧富差距拉大···等。

　　以上論述乍看是有理的，萬一房地產崩盤后遺癥相當可怕，關鍵是不考慮“抑新增”的“去庫存”只會導致房產庫存持續增長而非相反!最好的例證是截止今年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，環比再創歷史新高。其中，住宅待售面積1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。而截止2013年9月末，全國商品房待售面積為44636萬平方米，僅僅過了兩年，全國待售面積增加了23996萬平方米，漲幅高達54%。今年前三季度全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，以及3.7 億平方米的住宅竣工。

　　任大砲又提餿主意

　　說明歷經始自于2014年6月，由地方到中央的救市措施，其結果是庫存量的破紀錄成長!更加值得玩味的是，幾乎就在同一時間段，去(2014) 年7月住建部才高調宣示“千方百計去庫存”，結果呢——愈去愈存!突顯前列各種可怕窘境的原因，是長期以來地方政府對“土地財政”過度依賴使然，這種狀況若不改變，囧境的發生只有時間早晚，不存在逆轉可能性。

　　在各種解決房產庫存壓力的“餿主意”中，最令我感到不可思議的，是任志強于近期“中國不動產金融年會”上所提出：需要放開政策，不限制購買第三套住房。“其實，還有一部分潛在的住房需求有待激發，就是全面放開二孩后，也許有很多人愿意買房子，短期之內可能還會微漲”。

　　直接炸掉也能“去庫存”

　　按此邏輯推演，遠古鯀以“筑高垻”圍堵治水便能成功，主張“疏導”的舜將無存在價值!而傻瓜都知道，減肥的最佳方法是運動+食物減量(抑新增)，絕不會是調高肥胖的認定標準：“身高不變，體重由120斤變成150斤”的自欺欺人!

　　總而言之，我堅信唯有既“刺激需求”又“抑制新增”雙管斉下的政策，才能使房地產真正達到“可持續發展”的狀態，否則事倍功半事小，抱薪救火事大!

　　若非要我回答“去庫存”的最簡單方式，我看把不具市場價值、形同廢墟的商品房直接炸掉改作休閑綠地，都比晾在那里曬太陽，政府還要費盡心機、徒勞無功的協助其去庫存，來得有效些。

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