營改增后二手房買賣政策平移 或仍為5%征收率

發布日期：2016-03-24來源：21世紀經濟報道編輯：宋珍珍

[摘要]

　　全面推開營改增試點已經箭在弦上。

　　其中，個人二手房交易將由營業稅改征增值稅，稅率將如何變化，無疑是大家關注的重點之一。

　　21世紀經濟報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示，后續營改增對很多業務都有過渡安排，其中“銷售不動產”部分，個人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房，免征增值稅。

　　業內專家對21世紀經濟報道記者表示，國務院總理李克強強調營改增試點要保障所有行業稅負只減不增，國務院常務會議指出原有優惠政策會延續，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業稅條件下稅負相當，個人二手房買賣者稅負不會增加。

　　或平移營業稅政策

　　3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。會議指出，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，確保所有行業稅負只減不增。

　　隨后，財政部公布了四大行業增值稅稅率，建筑業和不動產業稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對21世紀經濟報道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅，若對個人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營業稅，稅負要高出很多，換房成本可能會高很多。

　　北京一房屋中介對21世紀經濟報道記者表示，北京房價現在還在上漲，營改增的政策現在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負可能會上升。

　　這無疑與官方釋放的“減負”的信號相悖。當前房地產市場分化嚴重，一線城市房價上漲，營改增政策不明朗，也有人擔心可能借此控制房價。

　　據21世紀經濟報道記者掌握的營業稅改征增值稅試點實施辦法，個人二手房買賣環節的增值稅，可能平移營業稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優惠政策也進一步延續。

　　“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。”

　　增值稅，是對貨物和服務流轉過程中產生的增值額征收的稅種，常規計征辦法是逐節征收、環環抵扣，簡易計征辦法則類似營業稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅，類似營業稅做法。

　　如一套住房，原價購入是100萬，賣出價格為200萬。若按照不動產業11%的稅率，常規計征辦法，銷項稅額減去進項稅額(200×11%- 100×11%=11)，得到應繳增值稅額11萬元;若按簡易計征辦法，即對銷售額200萬，按照5%的征收率計征，應繳納增值稅10萬。這與原營業稅稅負是相當的，現價200萬按5%營業稅稅率計征，得到應繳10萬營業稅。

　　據了解，5%的征收率，在我國目前增值稅體制下，是一個全新的稅率，屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點四年時間，試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對小規模納稅人僅有3%這一檔征收率。

　　業內財稅專家對21世紀經濟報道記者表示，個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩過渡、不增加納稅人負擔的做法。

　　北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，營業稅存在環環征收、重復征稅的問題，個人二手房流通次數增多，會加劇重復征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠和稅收原理來看，營改增是減稅的。

　　暫由地稅部門征收

　　某地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，稅務系統內部已經下發文件，營改增之后，個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環節的其他稅種，如個稅、契稅等均由地稅部門負責，為統一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。

　　目前，我國二手房交易過程中存在營業稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等，個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

　　正常而言，營業稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收，僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中，尤其是一線城市，基本由買房者承擔所有稅費。交易過程中產生的稅收，不能通過按揭貸款實現，在購房時，需要實付——這筆稅款構成買房者當期實際的“負擔”。

　　深圳一家地產中介對21世紀經濟報道記者表示，目前深圳個人二手房買賣過程中，主要包括5.6%的營業稅(5%為營業稅，0.6%為城建稅、教育費附加稅等)、1%的個稅、1%-1.5%的契稅，營業稅在其中比重最大。

　　北京的情況略有不同。由于個稅嚴格執行價差的20%，不能享受“滿五年，且為唯一住房”的二手房，買賣過程中，個稅可能超過營業稅，為交易過程中最大的一筆稅款。

　　北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，個人房屋交易產生的個稅，原本有兩種計征方式，一種是按現價減去原值，針對差價征收20%的個稅;對于那些難以提供房屋原值的住房，適用第二種征收方式，由稅務機關核定一個征收率，對住房現價按征收率征收一定比例，基本為1%。后來，為調控上漲過快的房價，嚴格執行20%的征收辦法。

　　營改增之后，是否會對房價產生影響呢?社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道記者表示，營改增不會對二手房交易的價格產生什么影響，房價基本由供需關系決定，稅收只是起到一定調節作用。

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