房地產行業推行“營改增”困難重重

發布日期：2015-09-01來源：網絡來源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　日前，有媒體報道稱，財稅部門已經開始著手對房地產業進行“營改增”調研，房地產業營業稅改繳增值稅后，稅率很有可能為11%。 不過，據筆者了解，房地產業“營改增”推行難度不小。

　　“我們還沒有專門研究過這個問題，因為我們認為房地產業要施行‘營改增’難度極大。”一位上市房企董秘對筆者表示，“一套房子的成本構成太多了，每個環節都要拿增值稅發票來抵扣，很難弄的，這個事情沒那么簡單。估計現在也只是處于純學術探討階段。”上述房企董秘認為，二手房“營改增”可能還相對好弄，但是一手房就很難操作了。制造業企業的成本構成比較規范、簡單，但房地產業確實不好弄。

　　一位注冊稅務師表示，“營改增”正在各行業全面推進，現在還有幾個比較難增收的行業處在探討調研階段。“房地產這塊涉及向個人出售房產，但在個人環節無法抵扣，稅制設計時肯定會考慮到居民的承受能力，因為增值稅實際上也是具有轉嫁效應的，最終甚至可能會助漲房價。” 據報道，財稅部門和房地產商關于“營改增”的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。

　　事實上，房地產業“營改增”的阻力不僅僅來自稅制設計。 浙江地稅系統的一位人士告訴筆者，目前，房地產相關稅收在地方財政中占了較大比重，營業稅是地稅部門在收，而增值稅是國稅部門在收。房地產“營改增”之后，地方財政也會面臨不小的壓力，相應的，其推行的過程也會碰到不小的阻力。 值得一提的是，恒大集團董事局主席許家印在今年的兩會上，也曾對房地產業的高負稅“連連吐槽”。他表示：“收費項目大約占房價的11%，房地產相關稅收約占房價的13%~15%，房地產稅費合計約占到房價的26%。” “今年以來，浙江省的不少地區樓市遇冷，房地產相關稅收也在下滑，我們的壓力很大。”上述地稅系統的人士稱，“如果房地產業也實行‘營改增’，估計一些地方政府也要開始‘哭窮’了。” 許家印建議，在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合并繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免了個別項目的暴利行為，降低房價。

　　財政部財科所副所長劉尚希對媒體表示，房地產業“營改增”還沒有出臺具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數。 有專家認為，一些企業在“營改增”之前購進房地產、“營改增”之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。

　　上述注冊稅務師認為，基本每一個行業在“營改增”的過程中，都會出臺一定的過渡性政策。針對房地產，有可能會有三種方案：一是讓已有的老房產繼續繳納營業稅;二是根據樓房的年齡對銷項稅打折;第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。

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